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防范住房風險:建立住房貸款風險防范機制

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

防范住房風險:建立住房貸款風險防范機制

2003年03月19日10:24經濟參考報

近一段時期,房地產泡沫問題一直是理論界和業內人士談論的熱點話題。2002年央行二、三季度貨幣政策執行報告都特別提醒金融機構:商業銀行在支持房地產業發展的同時,要切實加強信貸管理,警惕房地產泡沫的出現。

防范住房金融風險,是住房金融發展過程中必須解決的首要問題。

要防范金融風險,首先必須規范金融主體特別是商業銀行自身的行為,有效控制總量,合理調整結構,實行差別政策。各金融機構要綜合考慮自身房地產貸款的現狀、資金狀況、中長期貸款比例指標、經營管理水平、風險承受能力和房地產市場發展前景等,相應確定全行的房地產貸款總量和比例,適度控制房地產貸款的規模,在積極優化存量貸款的基礎上,嚴格控制和用好增量貸款;從銀行內部來說,要加強內控管理,規范業務操作,嚴格個人住房貸款事前審批,完善貸后管理機制,控制個人不良貸款持續增加的局面。另一方面,針對開發商的開發項目建立動態跟蹤系統,及時掌握工程進度、資金運用等重大的企業行為,避免出現資金挪用導致項目不能正常完工,為貸款繼續發放提供依據。在這個基礎上,還必須做好以下幾方面工作:

1、建立以政府擔保與商業性保險相結合的住房金融保險體系

借鑒美國、日本政府的成功做法,成立國家貸款擔保機構,專門為中低收入者提供抵押貸款擔保。這些機構擔保的購房者可得到金融機構提供的全部抵押貸款,在首付款、償還期限等條件上適當放寬,為中低收入者提供更多支持。在條件成熟時成立一批私營抵押貸款保險公司,形成一個以政府機構為主的全國性抵押貸款擔保網,并在此基礎上引進再擔保保險機制。這種機制的運作是融資利用者通過對人或物的保險,與政府性擔保機構和保險公司簽訂債務償還委托合同,擔保機構成為保險受益人,利用從保險機構獲得的保險金向金融機構一次性償還擔保機構的剩余債務。

以政府擔保與商業性保險相結合的住房金融保險體系,既有利于在住房抵押貸款保障領域有效發揮市場機制的基礎性調節作用,又能發揮政府調節對市場失靈的彌補作用。這種做法已成為國外解決普通家庭住房問題的主要途徑,有利于分散一級抵押市場的貸款風險,提高貸款的安全性和流動性,促進住房信貸資產良性循環、以及對金融機構在二級市場順利轉讓債權或發行抵押債券具有重要意義。

2、政府采取住房信貸貼息政策,減輕住房抵押貸款風險

從最需要貸款的中低收入家庭看,貸款門檻仍然太高,還款壓力大。政府采取貼息政策,有利于減少被迫違約的風險。據估計,貼息1%相當于利率下降1%,由此帶來的消費存貸款能力可增加10%。貼息的資金可來源于財政和房改基金增值兩種途徑。財政貼息并不是一種凈支出,通過財政貼息可啟動大量的貸款,增加房屋銷售量,能帶來更大的財政收入。

3、建立合理的住房金融資金籌集機制,以解決住房金融的流動性問題

解決住房金融發展過程中所需的長期資金問題是住房金融健康發展的關鍵,也是住房金融風險防范的基礎。從我國的實際出發,為使短期的社會資金能夠長期、穩定地進入住房金融領域,以解決住房金融的流動性問題,可以采取以下方式:一是建立住宅儲蓄信貸制度。為形成穩定的住房信貸資金來源,可以采取市場利率吸收住房儲蓄資金,并按市場利率發放住房貸款,對中低收入家庭則實行優惠貸款,利差由政府財政貼息解決。二是繼續健全和完善住房公積金制度,提高公積金運行質量。住房公積金制度作為一種強制性、政策性、義務性的住房融資模式,為我國住房金融提供了大量的長期資金,這是防范住房金融流動性風險的有效手段。為提高職工繳納公積金的積極性,可以考慮在我國創立公積金受益憑證,其實質就是對公積金繳交額的證券化,采取市場利率運作,使職工購買公積金可以得到資金的增值。三是發展住房抵押貸款二級市場,將個人住房抵押貸款出售或者證券化。如果能夠出售抵押貸款,則商業銀行可以在需要時將長期資產變現,從而解決住房抵押貸款流動性差的問題。目前,我國比較愿意并且適合購買商業銀行住房抵押貸款的投資者,主要是保險公司、投資基金、養老基金等一些金融機構。這些金融機構也需要一些長期資產以與其資金來源相匹配。當前主要的障礙是在政策上,由于金融機構分業經營的限制,使得人壽保險公司、基金管理公司不能夠購買個人抵押貸款。住房抵押貸款的證券化是指銀行對住房抵押貸款進行包裝組合,將一定數量的在貸款期限、利率、抵押房產類型等方面具有共性的抵押貸款匯集組成抵押組群,經過擔保、信用升級后以債券的方式出售給投資者。住房抵押貸款證券化使銀行通過資本市場將風險分散給廣大的投資者,而且還提高了銀行資產的流動性。在國內幾大國有銀行以及央行與證監會的共同努力下,求證已久的房地產證券化被推上前臺的時間已經不再遙遠,這將是我國住房金融發展的一個方向。

4、建立個人信用制度,以解決逆向選擇問題

具體應包括重樹個人信用觀念、完善個人信用評價體系,建立個人信用查詢系統和制定我國的信用制裁制度等方面。商業銀行可以建立個人賬戶信息系統,逐步建立個人消費信貸登記制度,形成全國信用檔案系統,通過制訂與所在地區相適應的個人資信評定標準,使真正守信的借款人能與信用差的人區別開來;通過加大個人收入監管力度,提高個人信用材料的真實性;建立和完善相關的配套制度,嚴格執行存款實名制,實行家庭財產登記制和個人財產破產制度等;銀行之間、銀行與信息咨詢公司之間要加強合作,實行資源共享,制定統一的個人信用等級咨詢評定系統,使得個人信用等級評定操作快捷、適用、及時有效地推動個人信用體系的建設和良性運作,促進個人信用體系的健康發展。

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