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未來三年:抵押貸款帶來金融海嘯第二波?

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

信用等級高于次級貸款的Alt-A貸款業已岌岌可危,未來美國房屋抵押貸款市場應該還會造成5000億-6000億美元的損失

“這將是襲擊房屋市場的下一輪海嘯。”一位美國聯邦高級銀行檢查官說。

“我們現在還只是處于抵押貸款泡沫破滅的早期,美國還將遭受嚴重沖擊。”12月19日,美國基金投資經理惠特尼?蒂爾森(WhitneyTilson)在紐約接受本報記者專訪時說,“在巨大的違約、拖欠債務、以及房屋拍賣的浪潮前,第二輪抵押貸款災難正在到來。”

按照蒂爾森的說法,次級抵押貸款危機(簡稱次貸危機)之后,Alt-A和選擇性可調整利率貸款(optionARM)將是另外兩顆等待引爆的定時炸彈。

“為什么人們開始討論第二輪抵押貸款災難?因為他們已經看到這種情況開始發生了。”蒂爾森說。

兩顆等待引爆的定時炸彈

在谷歌公司(GoogleInc.)最近發布的2008年中國熱門搜索關鍵詞排行榜,年度搜索最多的“是什么”排行中,“次貸危機是什么”位列第三。

接下來的幾年時間里,人們需要做好準備,接受另外兩個生僻的詞匯:Alt-A和選擇性可調整利率貸款。

蒂爾森認為,次貸危機之后,Alt-A和選擇性可調整利率貸款將是另外兩顆等待引爆的定時炸彈。

美國住房抵押貸款市場可分為三個檔次,優質(Prime)貸款面向信用等級高的客戶(信用分數在660分以上);次級(Subprime)貸款通常指信用分數低于620分,收入證明缺失,負債較重的人;而Alt-A貸款介于兩者之間。

對于選擇性可調整利率貸款來說,買房者在最初幾年只需要每月按揭支付非常低的利息(如1%),人們給這種利率取了個名字“引逗利率”,因為等到2年、3年或者5年之后,重新設定利率時,買房者每月還款會大幅增加,甚至上漲數倍。

“Alt-A和選擇性可調整利率貸款的利率正開始大規模調整,而現在它們的違約率已經非常驚人。人們意識到,這不再是理論上,而是實際發生的事情。”蒂爾森指出。

美國哥倫比亞廣播公司(CBS)的王牌節目“60分鐘”稱蒂爾森是“這場危機中最好的一位引路人”,年底將至,許多“打理著上百億美元資金的投資者最近都紛紛向他取經”。

蒂爾森創辦的T2Partners公司旗下擁有幾家對沖基金和共同基金。他同時還創辦了《價值投資觀察》雜志和“價值投資大會”并兼任主席,此前他還擔任過奧巴馬紐約地區籌款負責人。

蒂爾森預計,Alt-A和optionARMs貸款的違約率最終將和次級貸款一樣高,達到50%,而毒性更大的optionARM可能會高達70%。

Alt-A貸款的緩慢崩潰

據摩根大通董事總經理、房屋抵押貸款證券部主管吳向陽介紹,整個美國房屋抵押貸款的市場規模是10萬億美元,其中次級貸款1萬億美元,Alt-A貸款1萬億美元,優質貸款8萬億美元。(詳細見圖1)

吳向陽說,“Alt-A問題很大,優質貸款目前問題還不是特別嚴重,但是趨勢特別差,違約率都在變高”。

瑞信抵押交易總監郭杰群說,Alt-A和優質貸款的違約率目前比次貸違約率仍然要低很多,“不過最近一兩個月上升得很厲害,加速趨勢比較明顯”。

他表示,在2005-2006年,次級貸款“最風光”的時候,對次級貸款承銷的標準非常寬松,Alt-A雖然比次級貸款要好一點,但是“放松的尺度可能差不多,因此今后Alt-A會比次級貸款的傷害更厲害”。

馬里蘭州抵押貸款研究機構WholesaleAccess總裁DavidOlson表示,70%的Alt-A借款者都夸大了他們的收入情況。

財經博客Monkeybusinessblog的合伙人、抵押貸款資深專家EricSalzman說,當借款者和貸款經紀人在申請貸款,填寫收入和工作一欄時,他們可以任意填寫,有時候他們甚至什么都不填,因為沒有必要。

Salzman說,人們現在對于信用評級公司FairIssacs或者FICO打出來的信用分數已經持非常懷疑的態度。Salzman在抵押貸款領域工作過20多年,曾擔任貝爾斯登、房地美、瑞信、美國財政部的管理層。

次級貸款的人不用擔憂未來他們欠的貸款額度會上升15%,但Alt-A卻有這一問題。Salzman還表示,因為Alt-A違約都是在后期發生的,“我們將看著這場緩慢的崩潰持續很長時間”。

依據加利福尼亞州違約數據提供商RealtyTrac的調查,違約率在2009年到2011年一直都會呈加速上升的態勢,因為這一類的貸款在3年或者5年之后都需要進行利率調整。

蒂爾森還引用Unicredit集團的全球市場主管T.J.Lim的話說,“Alt-A是另外的一個大麻煩,對于任何在2006年下半年以及2007年上半年發行的東西,我都特別擔心。”

郭杰群提供的數據顯示,出現30天以上拖欠債務的違約情況,次級貸款為45%,選擇性可調整利率貸款為30%,而Alt-A為20%。

但一些局部情況要糟糕得多。蒂爾森說,雷曼兄弟在2007年初曾經承銷過一批Alt-A貸款,現在僅僅過了17個月,這批貸款的違約率已經高達43%。

“說謊者貸款”

據蒂爾森介紹,選擇性可調整利率貸款的規模約為5000億-6000億美元,主要是貸款給優先級的借款人。

銀行主要依據對房屋的估值以及信用評級公司FICO的信用評分來發放貸款。蒂爾森說,從2004年到2007年,83%的選擇性可調整利率貸款的借款者都是低收入或者沒有檔案的,因此,此類貸款可以稱為“說謊者貸款”。

借款人可以選擇三種方式還款:其一,償還全部本金和利息;其二,償還全部利息;其三,只償還非常低的“引逗利息”(通常是2%-3%,甚至1%)。在第三種情況下,沒有支付的利息差額每個月將記入本金中。

典型的選擇性可調整利率貸款都是30年或者40年的貸款,一般都是在5年后重新調整利率的。

在這場房價下跌中,遭受損失最嚴重的地方是發行選擇性可調整利率貸款最多的地方。2006年,在全國所有的選擇性可調整利率貸款中,加州占18%,內華達占12%,佛羅里達占9%,夏威夷占9%,亞利桑那占8%,這幾個州都是在美國房市危機中遭受的沖擊遠遠高于其他地方。

“我的感覺是,很多選擇性可調整利率貸款借款人的情況比次級借款人的情況還要糟糕,”加州再投資聯盟的助理總干事KevinStein說,因為他們要和這種掠奪性的貸款抗爭。“他們欠的錢在不斷增加,而利率的調整則會產生更大的影響。”

專門從事低價資產收購的LoneStar基金的李戍民對記者說,次級貸款是從2006年底2007年初開始出問題的,而Alt-A和選擇性可調整利率貸款實際上在2007年底也開始了,“最近只不過是在持續惡化”。李戍民曾擔任瑞銀美國證券化策略集團的執行董事。

今年第一季度CountrywideFinancial公司曾表示,在該銀行的投資組合中,90天未還款的選擇性可調整利率貸款比例為9.4%,而去年和前年同期的數字是5.7%和1%。

華盛頓互助銀行在今年4月也表示,該銀行的投資組合中,選擇性可調整利率貸款占了優先級貸款的50%。但在逾期未還款的貸款中,此類貸款占到70%。

Salzman也稱,選擇性可調整利率貸款是抵押貸款中毒性最大的“東西”。他給記者舉了一個例子,如果某人獲得了固定利率為5.5%,5萬美元的浮動利率抵押貸款,那么每個月還款可以有三種選擇。其一,將本金和利息分攤后每月支付2839美元;其二,只支付利息2292美元;其三,每月只支付1%的利息,416美元。

第二種還款方式與第三種還款方式的區別在于,如果按照第三種方式付款,那么每個月1875美元的差額將會記入本金之中。當本金上漲15%至7.5萬美元時,也就是第三年,就必須重設利率,要開始同時支付本金和利息了。

此時,最初每個月只需要還款416美元,一下子就變成了3411美元。

蒂爾森最近和一位聯邦高級銀行檢察官進行了深入的交談,對方告訴他“下一個出問題就是選擇性可調整利率貸款的產品了”。

泡沫破滅處于早期

蒂爾森對此次抵押貸款危機泡沫破滅的過程進行了簡短的回顧,貸款標準在2000年開始松動了很多,而到2005年初之后,就變得更加糟糕了。

其中最糟糕的貸款就是兩年“引逗利率”的貸款。他們目前的違約率高到“前所未有”的程度,特別是當利率調整了之后會更差。

這種引逗利率的第一批貸款是在2005年發行的,兩年之后,2007年第一季度開始出現大量違約,次貸危機由此爆發。

但是在2005年一季度之后,蒂爾森表示,人們發行了一些質量更低的此類貸款。這些貸款在2007年不斷重新調整利率,引發了越來越多的違約,于是這場危機持續惡化。

蒂爾森說,從買房人第一個月欠款開始,一般需要平均15個月的時間把房屋清算掉,通常是通過拍賣的方式。

如此算來,2005年第一季度發放的貸款,在2007年第一季度止贖,然后到2008年上半年拍賣出去。

“考慮到2005年下半年貸款的標準進一步放松,一直持續到2007年上半年,我們可以很清醒地意識到,2009年以及之后的違約、止贖以及拍賣情形會進一步加劇,這些都會進一步拉低房價。”

2008年,一共有約4400億美元的抵押貸款利息進行了重新調整,蒂爾森說,人們原本預計“引逗利率”的貸款永遠都不會重新調整。

因為依據多年的經驗,借款者和貸款者都認為房價會一直上漲,獲得信貸也會一直很容易,這樣借款人在利率調整之前都可以再貸款。

而現在房價不斷下跌,抵押貸款市場凍結,很少有人能夠重新貸款,這樣就導致了違約大量上升,蒂爾森說,“許多情況下,甚至是在利率重新設置之前就違約了”。

按照投資銀行瑞士信貸集團的預測報告(見圖2),去年和今年有數千億美元規模的次級抵押貸款的利率進行過重新設定。

但是當Alt-A和選擇性可調整利率貸款的利率大規模調整后,大量買房者在未來三年將支付更高的利率。Alt-A和選擇性可調整利率貸款的利率調整將在2010年和2011年達到高峰,規模則將大大超過次級抵押貸款。

蒂爾森說,要評估這些貸款造成的損失將“非常困難”,但optionARM可能的損失應該是1000億美元-2500億美元,而Alt-A的損失將與次級貸款相當,大約是2000億-3000億美元。

“所以將這幾項相加,(住房抵押貸款市場)未來應該還會造成5000億-6000億美元的損失。”

蒂爾森說,2008年初的時候,我們就預計情況會變得非常糟糕,聯邦政府必須采取大規模的干預措施。“現在來看,政府已經采取了措施,但仍遠遠沒有結束”。

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