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源于購房者個人按揭貸款的風險

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

源于購房者個人按揭貸款風險

個人住房抵押貸款有價值較穩定的房產作抵押品,安全性得到一定保障,且收益率較高,因此被各家銀行作為優質業務著力發展。在歷次房地產市場調控中,銀行往往限制開發商貸款,對個人按揭貸款仍然看好。然而美國次貸危機的爆發,表明商業銀行在經濟處于上行周期時,降低個人住房貸款標準,會給銀行帶來重創。經濟上行周期中金融機構風險意識弱化,簡單解讀市場信號,紛紛降低貸款標準使貸款質量大幅下降。隨著房地產泡沫的破滅,這些由于非審慎借款而造成的巨大風險就暴露無遺。

在我國,由個人按揭貸款導致的銀行風險可能表現在以下兩個方面:

一是股市低迷,以房產作抵押獲得的短期消費貸款出現壞賬的風險增加。為了防止房屋貸款進入證券市場,早在2007年年初,銀監會就發布《關于進一步防范銀行業金融機構與證券公司業務往來相關風險的通知》,禁止信貸資金被挪用進入股市。然而現實中,以房產作抵押獲得短期消費貸款,投資資本市場獲利成為“盤活房產”的流行做法。銀行出于自身利益考慮,對資金用途并沒有必要的監管和限制。某投資咨詢有限公司的報告顯示,2007年第一、第二季度每月新增的居民短期消費貸款占新增消費總貸款的比重快速增長,所占比例高達50%左右。這類短期貸款出現快速增長,大多是來自房屋抵押,而其中資金流向大多進入了證券市場。在當前股市大幅下挫的形勢下,這些貸款出現大量壞賬的風險在升高。

二是變現困難,銀行關于違約貸款的處置成本高昂。一旦個人按揭貸款出現借貸人無力還貸的情況,由于變現渠道不通暢和存在法律障礙,銀行的變現能力又受到很大的制約。2004年最高人民法院根據民事訴訟法出臺的司法解釋規定,被執行人及其所扶養家屬生活所必須的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或者抵債;到了2005年,這一情況發生了變化,抵押房屋可以拍賣、變賣或者抵債,但作為惟一居住類房屋,申請執行人必須為被執行人及家屬提供臨時住房,對已經產生的租金,從房屋拍賣或者變賣價款中優先扣除。這樣,銀行不僅要面對多套房屋投資者的違約風險,更要面對第一套房屋購買者因支付能力不足而形成的違約風險及抵押物的損失風險。銀行在處理無法還款的抵押房屋時,會產生高額的處置成本,潛在壓力和風險顯而易見。

根據國際經驗,中長期個人住房抵押貸款的風險往往是在業務大規模發展后的3~8年才集中地暴露和顯現,當前正是這個風險暴露和顯現的高危時期。現在已有跡象表明風險確實存在。

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