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按揭貸款新政點評:政策精準打擊,地產面臨調整

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

根據新華社最新消息,14日召開的國務院常務會議要求,對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。

另外國務院還要求地方政府可采取臨時性措施嚴格限制各種名目的炒房和和投機性購房,加快研究制定合理引導個人住房消費、調節個人房產收益的有關稅收政策。

本次信貸政策調整基本和市場之前傳聞的類似,但其中對較大首套房的首付比率提高較市場預期更嚴厲,而二套房的首付比例也上升到了前所未有的水平。對房地產板塊的影響體現為:1)首付成數提高導致購買力下降;2)二套房以上的利率水平大幅提高導致月供成本大幅上升。下圖1簡要表明了新政實施前后各類購房者的貸款條件變化及影響。

我們認為本次信貸新政昭示的從緊信號非常強烈,政策采取一刀切的形式,商業銀行原先的自主利率操作空間被完全壓縮,政策執行力度較強。另外,由于今年一季度新增房貸快速增長,估計高達5,000多億元,后續房貸可發放額度將急劇下降,房貸杠桿較一季度大幅降低已經是不爭的事實。

首付比例提高、二套房貸利率上浮,配合今年即將出臺的加息政策,對房地產市場的負面影響將會相當巨大,可以有效改變市場的房價上漲預期、抑制房地產成交量,甚至達到打壓房價的短期效果。

從影響的范圍和程度來看,我們維持高端住宅房地產、投資用房產將受到顯著不利影響的判斷;從區域來看,我們認為一線城市由于住宅結構偏大戶型、且原先貸款政策較二三線城市更為寬松,本次一刀切式的信貸政策調整對一線城市影響將大于二三線城市。

因此我們維持原先對整個板塊保持謹慎態度的判斷,維持對行業的中立評級。建議投資者回避一線高房價城市地產股和有房產稅傳言城市的地產股,如集中在上海、深圳、北京、杭州、重慶等地的區域性開發商,以及回避高端住宅占比較高的地產股如華僑城(.SZ/人民幣14.03,買入)、招商地產(.SZ/人民幣21.33;.SZ/港幣16.25,買入)等,我們將在未來一段時間內發布相關個股的評級調整報告。

(本文來源:中銀國際)

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