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莞“加按揭”被叫停“轉按揭”現象屢見不鮮

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

隨著一波存量房貸申請7折優惠利率的熱潮涌起(見本報1月9日《樓市周刊》B02版報道),東莞各家銀行也開始暗自較勁,從起初"房貸細則遲遲不愿出臺"到如今"使出各種招數爭奪優質的個人房貸客戶",銀行在控制風險與爭奪客戶的矛盾心理下,出現了臺前需辦理一定"手續"才能申請7折優惠,臺后則主動通過轉按揭挖其他銀行"墻腳"的現象。

針對這種現象的出現,近日,中國銀監會副主席王兆星透露,因各商業銀行執行房貸7折優惠利率的方法不盡相同,為進一步約束行業市場,避免不良競爭,全國及各地銀行業協會將相繼出臺相關規范。記者通過多種渠道了解到,目前,東莞各銀行執行房貸7折優惠利率同樣是"八仙過海,各顯神通",不少銀行及個人房貸客戶都希望相關規范早日出臺,能給個人住房貸款客戶統一、透明的房貸利率優惠政策實施指引,便于他們順利拿到房貸利率優惠的"新年紅包"。

銀行房貸業務應實施"風險定價"

記者從相關媒體報道獲悉,中國銀監會副主席王兆星日前表示,目前,銀行業通過降低首付金額、推出利率優惠等措施對購買首套房的行為進行支持,房貸利率7折優惠即是其中之一。但在基本政策的界定上卻有所區別,一方面,對改善住房、首套住房等改善市民居住的情況會進行鼓勵和支持;另一方面,將適當限制投機、炒作房產市場的行為。

針對各商業銀行在執行首套房貸款利率享受7折優惠有無統一要求時,王兆星表示,各商業銀行可根據客戶的風險情況不同,根據自身風險管理的不同,確定各自的利潤空間,即"風險定價",銀監會給予其適度"自由"。"同樣是購買第一套房,但有的(客戶)收入不確定或者有不良貸款記錄,此時,銀行就會適當提高貸款利率"。王兆星表示,因各商業銀行的客戶群不盡相同,所以其面臨的貸款風險也或高或低,但此環境中,不排除同業競爭的因素,"有的銀行就會有意打出吸引客戶的優惠政策"。

據透露,為防止同業間的惡性競爭,鼓勵商業銀行間在相關政策執行方面公平合理的競爭,今年,國家及地方銀行業協會將出臺相關規范,同時,銀監會也會警示銀行業市場時刻自我約束。

同時,在銀監會2009年第一次經濟金融形勢通報會上,銀監會主席劉明康也曾指出,要嚴格執行對首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房的信貸優惠政策,嚴禁發放"加按揭"貸款。

"加按揭"業務被叫停

近日,記者通過電話采訪、實地走訪等多種方式,從東莞多家銀行了解到,"加按揭"的做法已基本銷聲匿跡,但"轉按揭"現象屢見不鮮,有些銀行還能為客戶提供"低成本"的轉按揭服務。

當記者以客戶身份到銀行網點咨詢時,多家銀行明確表示,加按揭業務已被國家禁止,目前銀行已經停辦此項業務。據介紹,加按揭業務是指房價上漲情況下,客戶可在原有房貸金額的基礎上獲得更多的貸款金額。例如:一套50萬元的房子,按70%按揭貸款,客戶能從銀行貸款35萬元;如果日后這房子漲價到60萬元,那么客戶在銀行辦理加按揭手續可以貸到比35萬元更多的貸款金額。

據某家銀行相關工作人員介紹,加按揭以前是可以做的,但是由于政策的改變,目前銀行已經被叫停這項業務。

部分銀行"零成本"轉按揭

對于銀行的加按揭業務,是被銀行監管部門明令禁止的,但是轉按揭業務卻沒有被明確列入禁止行列。

今年1月開始,由于各家銀行對于存量房貸是否可享受7折利率優惠,以及辦理優惠利率的手續各不相同,導致不少房貸客戶起了"跳槽"的念頭--"你不給優惠,我就轉到別家銀行去享受優惠"。于是,轉按揭業務開始在不少銀行亮相,并辦得風生水起。1月中旬,就有部分房貸客戶成功辦理轉按揭。

房貸業務"跳槽"到另外一家銀行,其成本究竟有多高,記者了解到,各個銀行對客戶轉按揭的服務費的收取也不盡相同。某銀行一位個貸工作人員告訴記者,做轉按揭要收取客戶貸款余額(剩余貸款)千分之三的手續費。也有些銀行表示,客戶需要支付部分擔保費、公證費等費用。記者從另一家銀行獲悉,該行跟相關擔保公司合作,貸款轉到該行后,中間產生的費用,如公證費、擔保費、評估費等均可在成功轉按揭后退還,即免收相關費用,可實現"零成本"轉按揭。

對于部分銀行通過"降低門檻"轉按揭的方式拉攏房貸客戶,相關監管部門表示了擔憂。相關負責人表示,在2009年,銀行業面對復雜的環境,進一步降息,銀行的經營壓力將進一步加大。"在放貸業務上,銀行應嚴格按照風險定價,避免無序競爭。首先,銀行應按照風險定價。如果7折放貸造成虧損,就不能做;其次,按照相關合同約定,如果基準利率有變化,貸款利率也要相應調整。"

新聞鏈接

工行優質存量房貸利率

2月1日起自動轉7折

記者從中國工商銀行東莞分行獲悉,2月1日起,該行將對個人存量房貸7折優惠利率進行調整。據了解,只要是滿足該行三個條件的存量客戶,無論貸款金額是多少,工行都會自動將利率轉為7折優惠。

去年10月,中國人民銀行等部門公布了一系列扶持房市的政策,包括將商業性個人住房貸款利率下限擴大為貸款基準利率的0.7倍,最低首付款比例調整為20%。

工商銀行相關負責人表示,該行規定對2008年10月27日前已發放、目前仍有余額存量個人住房貸款,從2月1日起將可以享受基準利率下浮30%的優惠,但客戶必須同時滿足三個條件:一是該筆貸款已執行基準利率下浮15%的優惠;二是自利率下浮比例調整日算起,借款人該筆個人住房貸款前24個月內無連續2期(含)以上違約記錄(貸款存續期不足24個月的,從貸款發放時起計算);三是借款人在工行的其他貸款無不良記錄。

據了解,只要是符合以上三個條件的個人住房貸款存量客戶,無須提出任何申請,也沒有貸款金額上的限制,銀行就會自動將優惠利率轉為7折。同時,對于2008年10月27日以后發放的符合上述條件的個人住房客戶,也可以向其貸款經辦銀行提出書面申請,經銀行審核批準后享受7折優惠利率。

業內人士認為,對符合條件的客戶,工行系統將自動調整為最低7折的優惠利率,而無需客戶再去申請,這減少了客戶的奔波,屬于一項比較人性化的服務舉措。

另據介紹,對于即將享受7折優惠利率的客戶,如果在該筆貸款的剩余還款期內連續違約2期(含)以上,銀行將取消其正在享受的7折優惠貸款利率,并按照原來的合同規定計收相應的利息和罰息。

銀行專業人士認為,由于房貸客戶占市場份額較大,工行的細則將對市場影響較大。雖然這一細則將減少銀行的利息收入,但是房貸利率折扣帶來的業務量上升將對銀行業績產生積極作用。

2009,用信心和預期支撐樓市

自2007年"9?27房貸新政"出臺后,全國房地產市場增長明顯趨緩。進入2008年,在國家及地方政策調控下,"90/70"新政、取消購房入戶政策、貨幣緊縮等政策的累積效應逐漸顯現,東莞樓市觀望氣氛加劇,市場交投在供求失衡中逐漸走向低迷,房價呈現快速深幅回調態勢。

2008年10月開始,國際金融海嘯爆發后,我國經濟發展面臨前所未有的各方壓力。中央宏觀調控政策出現調整,財政政策從穩健轉向積極,貨幣政策由從緊轉向適度寬松。房地產市場方面,各地樓市救市呼聲和救市措施持續出臺,在保增長、擴大內需的政策背景下,促進房地產市場穩定發展、促進住房消費的中央宏觀調控政策相繼出臺。包括金融、財政、稅收等方面,通過降低購房者購房門檻、交易成本、持有成本等方面去刺激合理的住房消費需求。綜合評估,此次中央調控政策肯定了房地產在國民經濟中的支柱產業地位,充分發揮房地產在擴大內需中的積極作用,避免房地產業上下游產業萎縮、緩解就業壓力,保增長。

受經濟、政策、自然環境、市場等因素影響,2008年東莞商品房市場波動明顯,觀望氣氛濃厚,整體成交平抑,房價經歷快速深幅調整。據東莞中原監測數據統計顯示,全年東莞商品房成交量同比下降超過四成,普通住宅均價較2007年峰值已經回落接近30%。整個2008年,東莞樓市呈現三大特點:自住需求成為市場主導,投資需求銳減,樓市快速回歸理性;個盤分化明顯,市場資金向優勢資源集中;市場競爭趨向白熱化,樓盤營銷大戰異彩紛呈,發展商展開積極自救,紛紛尋找突圍之道,實現資金快速回籠。

展望2009年,壓力與支撐并存。我國經濟增長趨緩、房地產業進入下行通道,而東莞制造業一直以來高度依賴國際出口外銷,因而受國際經濟環境尤其是美國金融危機影響很大,東莞制造業面臨著嚴峻的考驗。另外,東莞樓市的高庫存現狀也是壓制樓市的重要因素。

但我們也要看到樂觀的一面,與2008年相比,很多對樓市平抑的因素在2009年將會消除或減輕。隨著中央調控政策的相繼出臺,在擴大內需保增長的宏觀調控思路下,預計后市首次置業及改善型的剛性需求在政策的支持下有較為明顯的釋放、部分長線投資資金也開始相繼入市,從而刺激需求反彈;在住房信貸投放放松、需求反彈等因素,樓市資金推動力逐步加強;2008年10月股市先行見政策底,預期樓市政策底觸手可及。

應該看到,與全國其他市場不同的是,經歷快速深幅調整,東莞房地產二級市場目前的問題已經不是價格問題,更多是市場信心和預期的問題。莞樓市深幅調整后價格已經回調到位,底部投資價值凸現,2008年底東莞房價開始呈現觸底回升跡象。相比較深圳、廣州的房價,目前東莞房價再次成為珠三角的洼地。今年東莞樓市是現樓年,購房者購房信心和積極性都大大提高,同時現樓價值支撐樓市價格。2009年在市場自身調節機制下新增供應預期大幅縮減,供求狀況有望逐步趨向平衡。而今年東莞將迎來新一輪投資熱潮,預期帶動樓市復蘇……

2009年,危中有機。經過2008年的挫折,2009年我們會看到更多的希望。套用一位地產人士的話:不要把形勢想得太糟糕,不要把樓市看得太空。

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