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銀行或將面臨負資產風險開發商過分依賴銀行信貸資金

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

文/董玉華

中國的房地產市場正處于一個異常微妙的時期。由于實施從緊的貨幣政策,銀根緊縮,房地產市場資金鏈條緊張,整個局面已由過去的“占地為王”變成“資金為王”。

拐點論和銀根緊縮使公眾對房地產市場走勢做出了不同的判斷。有知名地產界人士放言稱,“銀行先死,開發商后死”。這個說法讓很多人擔心--銀行是否會因房價的波動而面對巨大的風險,并產生大量的不良資產?

銀行或將面臨負資產風險

目前,中國房地產市場有兩大熱點:一是,是否存在“拐點”;一是,住房保障體系建設問題。房價下跌,進而導致購房者出現負資產現象,這是當下的焦點話題。

所謂負資產,可定義為房子的價格下跌到比購房者背負的貸款額還低。比如,房貸為100萬元,而房子市價是90萬元,則負資產率為10%。此時,如果房主無法償還貸款,出現斷供,銀行將承擔風險,即使銀行強行收回抵押房產,也無法收回所借出的貸款額。

今年七月以來,深圳房價下跌較多,已出現負資產家庭。負資產家庭會不會違約,取決于房價下跌的幅度。當房價下跌了20%,則100萬元的房價市值為80萬元,假設首付款為20%,即房貸80萬元,這時市值與貸款額相等。如果是投資或投機購房,則存在購房人違約的可能性,如果下跌幅度達到30%或50%,則貸款額比房子價值大10萬元或30萬元,這時,購房人斷供是擇優選擇。如果是自住住房,房主或許會考慮裝修成本,不讓銀行收回去。

雖然斷供現象大范圍出現的可能性不大,但個別泡沫成分較大的城市也不是不存在這種可能。對于負資產,銀行必須及早做好準備。

2003年6月,是香港負資產最嚴重的時期,當時共有家負資產按揭,占所有按揭的22%,涉及金額1650億港元,按揭金額與抵押比例為128%,估計無抵押的部分約值360億港元,這說明銀行至少承擔了360億港元的壞賬損失。按照香港的法律,負資產的價差損失是按揭戶承擔,也就是說,銀行有權向按揭戶追討負資產價差損失。而在美國,購房者斷供,就把鑰匙交給銀行,他和這棟樓就沒有關系了。房子交給銀行處置,銀行的壓力和損失較大。

中國現行法律沒有這方面的相關規定。在中國,強制收回抵押的房產不具可操作性,也不利于“和諧社會”的建設。即便是強制收回了,銀行通過拍賣方式處置房產,其賣價也很低,因為在大勢走弱的情況下,下跌預期大,觀望情緒濃厚,此時出售房產,特別是二手房,價位一定很低,銀行的損失很大。而內地又不能效仿香港,追討價差部分。因此,銀行應該加強貸款的風險管理和貸款源頭管理,事先考察購買者的經濟能力,增加首付款比例,摸清貸款人的品質和信譽。在出現負資產的情況下,要積極與借款人磋商,通過改變貸款還款方式等方法,共度難關。房價漲跌本是市場規律,銀行必須未雨綢繆,實行資產多元化和組合管理,防止貸款過于集中于房地產行業。不要出于競爭的壓力,放松對購買人經濟能力的審查。要提高首付比例,由購房人和銀行共擔風險。要考慮貸款的期限,如果貸款期限達30年,則每年還貸金額較少,如期限為10年,則還貸期限短,每年還貸本息金額大,銀行風險小一些。

另外,銀行要嚴格執行央行“121文件”,提高項目開發商的自有資本金比例。要考慮貸款的區域特點,不要過于集中在泡沫成分比較大的一線大城市,多考慮在二、三級城市布局。

"假按揭"頻發風險

對比美國較為完善的個人信用制度,中國征信系統建設才剛剛起步。在房地產信貸市場廣泛存在的"假按揭"現象,就是中國個人房地產貸款信用缺失的真實寫照。

"假按揭"就是房地產開發商利用虛假的購房合同和購房人基本情況等材料,騙取銀行信用,并非法取得銀行按揭貸款的行為。

產生"假按揭"的原因主要有四個方面:首先,為了獲得個人住房按揭貸款與項目開發貸款之間的利差收入。在商業銀行的部門設置上,個人住房按揭貸款歸口在個人業務部門,屬于零售業務范疇,項目開發貸款則由公司業務部門或專門的房地產信貸部門管理,屬于公司業務領域。前者具有利率優惠(一般為5%)、貸款期限長(最長達30年)、審批手續簡便等特點;后者具有利率高(一般為8%-10%)、貸款期限短(一般為5年)、審批手續復雜等特點。在利益的驅動下,不法開發商會偽造假材料騙取按揭貸款。

其次,為了騙取銀行的信貸資金,有的甚至卷款潛逃,房產項目就成為"爛尾樓",這是屬于詐騙行為。

第三,在樓盤銷售不暢時實施"假按揭"。通過偽造身份證及相關資料、或利用親朋好友的身份證、在職職員的身份證進行按揭貸款。這樣做既可以提前收回投資,又制造了樓盤旺銷的假象,借以抬高房價。

第四,某些銀行工作人員出于各種目的,也存在配合開發商搞假按揭的現象,商業銀行在一定程度也存在縱容或配合造假的現象。

通常"假按揭"存在一定的隱蔽性,往往都是在出現違約或購房人遲遲辦理不了"產權證"以后才發現。對于商業銀行來說,一旦出現樓市逆轉,"假按揭"的風險就由商業銀行承擔了,極易形成不良資產。從整個社會經濟秩序的角度看,"假按揭"擾亂了社會信用體系,還容易制造房地產虛假繁榮的假象,抬高房地產價格,制造房地產泡沫。對于"假按揭",商業銀行實際上是有能力進行事先防范的,審查要嚴、要細。例如,項目資本金比例是否達到30%?"四證"是否齊全?開發商市場口碑和資質如何?對開發商的材料要辨認真偽、對按揭人的經濟能力進行認真審查;項目貸款后要跟蹤管理,對失職或故意合謀的銀行工作人員要嚴肅追究行政、經濟甚至法律責任。

"假按揭"反映了社會征信制度的缺失。客觀上,在中國要建立個人征信體系存在很多的實際困難。我們過去沒有建立個人歷史數據,人口數量特別大,且商業社會人員流動特別多,采集數據相對困難。

建立個人征信制度,對于提高中國銀行(行情,愛股,資訊)業資產質量的作用非常大。應該說,中國已經在這方面有了良好的起步。1999年3月,中國人民銀行頒布了《關于開展個人消費信貸指導意見》,提出建立個人消費信貸信用中介制度和信用制度等建議,后又采取《個人存款實名制規定》,為征信制度的建立提供了前提條件。上海市制訂了第一部聯合征信管理辦法,并于2000年成立了上海資信有限公司。

加強征信制度的建設需要各部門積極配合,銀行、海關、公安、法院、公共事業部門都要支持征信機構。征信機構要建立自己的數據庫,可以是國家的,也可以是企業建立市場意義上的數據庫。要建立數據保密的立法,如英國有《數據保護法》、美國有《公平信用保護法》,國際上也有個人數據保護公約,聯合國制定了《個人數據自動化檔案指導原則》,OECD也制定了《個人數據的隱私保護和跨國界流動的指導原則》等。要規范個人信用中介機構的行為,做到誠實守信,公平公正。個人信用評估要有統一的標準,國家金融標準化委員會要把個人信用評估標準提到議事日程。對于信息的披露、使用范圍和使用方式等進行規定。要建立全社會統一的征信體系,目前各商業銀行自成系統,今后要有共享的統一信用平臺,由使用者按商業原則進行購買。

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房地產深度開發風險大

對于中國房地產市場現狀的評價可謂見人見智,但有一個事實不容否認,那就是連續幾年的房地產調控,中國大城市的房價沒有回落,反而在2007年迎來了新一輪上漲潮,許多城市房價漲幅超過10%。

對此,比較合理的解釋是市場需求大于供給,中國的城鎮化發展步伐加快加大了對城市住房的需求。

具體而言,房價上漲是由于地價上漲、投資和投機性需求增加、外資熱錢介入、商業銀行追捧房地產,源源不斷地供應信貸資金等諸多因素造成的。

日本的房地產泡沫破滅,使日本在上個世紀90年代成為"失去的10年",銀行堆積了巨額不良資產。日本債券信用銀行、日本長期信用銀行因此破產倒閉。1997年的東南亞金融風暴也與房地產泡沫脫不了干系,外資涌入推動了房地產價格暴漲,而外資撤退刺破泡沫,表現在貨幣形態上就是這些國家的貨幣大幅貶值。

上個世紀80年代,美國儲貸協會危機使得2000多家節儉機構倒閉,清算這些機構花了十幾年的時間,損失了納稅人2000億美元稅款,相當于美國1933年GDP的40%。這場危機的直接原因是追逐房地產暴利,貸款是借短貸長,節儉機構的住宅抵押貸款集中度在82%以上,加上利率的劇烈波動等因素導致危機的產生。美國次貸危機正使美國商業銀行遭受重創,許多知名商業銀行和投資銀行的首席執行官紛紛下課,銀行撥備急增,損失慘重。對于這個近在眼前的教訓,如果不提高警惕,中國發生美國式次貸危機的可能性是存在的。

為防止房地產市場泡沫的出現,金融機構可以發揮很大的作用。央行于2003年6月5日發布的《進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(簡稱央行"121號文件"),實際上是對部分商業銀行進行警示,因為它們放松信貸條件,潛在金融風險加大。央行曾于2002年11月對各商業銀行在2001年7月1日到2002年9月30日間發放的房

地產貸款進行了抽查,發現違規貸款2059筆,違規金額達到366.68億元,分別占總檢查筆數和金額的9.8%和24.9%,問題比較嚴重。"121文件"強調,要加強房地產開發貸款管理,引導規范貸款投向,強調開發商自有資本金占比必須不低于30%;"四證"不全的不允許發放項目貸款;不允許房地產貸款跨地區使用;要嚴格土地儲備貸款的發放;規范建筑施工企業流動資金貸款用途;加強個人住房貸款管理,首付比例20%、第二套房以上首付比例要提高,在美國次貸危機發生后要求達到40%;強化對個人商業用房貸款管理;充分發揮利率杠桿對個人住房貸款需求的調節作用;加強對個人住房公積金委托貸款的管理。

"121文件"給銀行、開發商和消費者帶來了很大的影響,雖然時間過去5年多,今天看來,這個文件對房地產市場健康發展起到了重要的促進作用,規范了商業銀行對房地產貸款的操作。

開發商過分依賴銀行信貸資金

開發商如果過分依賴銀行信貸資金,一旦市場出現泡沫,危及的將是國家經濟安全,日本就是最為典型的例子。

英國《金融時報》記者吉蓮?泰特跟蹤采訪了日本地產泡沫破滅給銀行帶來的痛苦,以及日本經濟長期停滯的全過程。之后,他寫下了《拯救日本--泡沫崩潰后的銀行危機與華爾街行動》一書,描述了日本長期信用銀行如何參與房地產,獲取巨額利潤,后因泡沫破滅形成巨額不良資產,最后不得不破產清算。日本政府千方百計挽救長期信用銀行,邀請美國一家私募股權投資參與重組,重組成功后更名為"新生銀行"。據日本政府估計,由于房地產泡沫的破滅,在20世紀的最后10年間,銀行壞賬已經達到1萬億美元以上,日本私營部門經濟學家的數據則是它的2到3倍。

日本的房地產暴利,吸引了大量的銀行資金進入,銀行資金的支持又加速了房地產業泡沫的形成。

日本的金融市場遠較中國發達,日本開發商除銀行信貸資金外,還可以通過發達的證券市場融資。在這種多元的融資格局中,尚且形成巨額壞賬,危及整個經濟的發展,更何況中國的金融市場落后于日本,中國的房地產開發商對銀行信貸資金的依賴遠超過日本,一旦出現問題,對銀行的破壞力可想而知。

在中國,雖然已經建立了銀行信貸、證券市場融資、信托等多種融資體系,但房地產企業的主要融資渠道仍是依賴銀行貸款,信貸占總融資的比重已經超過了70%。房地產行業的平均負債率均在70%以上。據統計,在1998年-2002年之間,每年銀行貸款余額遞增在1000億人民幣以內;2002年-2003年一年內增加2200多億元;2004年-2007年之間銀行對房地產貸款的增速加快,每年增加約3000億-4000億元。1998年銀行對房地產貸款余額為2029億元,到2006年達億元,2007年更超過億元,這反映出房地產貸款增速之快。

商業銀行自身也看好房地產業,認為房地產貸款有物業抵押,相對比較安全,個貸更加安全,所以,貸款沖動很大。據統計,到2007年10月末,全國商業性房地產貸款余額高達4.69萬億元,房地產貸款占整個銀行貸款的比重達20%。可以說,房地產業一有風吹草動,銀行的不良資產就會激增。所以,"銀行先死,開放商后死"的說法,雖有要挾之意,但也說明了銀行與房地產之間關聯度之高,形成一榮俱榮、一損俱損的關系。政府、銀行和開發商之間的相互博弈清楚可見。這就是房地產業依靠單一融資渠道的危害。

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如何改變這個融資格局呢?

要大力發展直接融資。直接融資有公募上市融資,也有私募房地產產業基金和房地產投資信托(REITS)等等。據不完全統計,2007年房地產企業通過IPO、增發等途徑從股票市場融資1000億元以上,但公開上市的房地產企業目前仍舊數量較少。中國目前房地產企業有3萬多家,普遍存在規模小、負債率高的特點,難以完全符合上市要求,一些房地產企業通過買殼上市方式曲線融資,近幾年內有30家公司通過借殼間接上市,通過增發、配股、可轉債等形式融資。房地產產業基金也是未來房地產企業的重要融資渠道。

在美國,商用地產的資金來源有兩個:一是債務融資,二是權益融資。在權益投資中,房地產信托投資基金占37.7%,僅次于退休基金的38.6%。而中國目前房地產基金還處于起步階段。過去的房地產基金如"大中華基金"、"精瑞基金"、"第一中國不動產基金"、"世紀華夏"、"偉業顧問"、"東方恒基"都無疾而終。原因在于中國產業投資基金法沒有正式出臺,投資方法和退出渠道不明確。相對于證券投資基金,房地產基金具有環節多、風險大、周期長、監控難等特征,尤其缺乏法律保障、信用習慣和成熟的專業分工,導致實際運作比較困難。

目前,比較可操作的是房地產信托。近年來,房地產信托在中國發展較快,原因主要有兩個:一是,央行2003年6月下發的"121文件",二是,2002年7月18日下發的《信托公司資金信托管理暫時辦法》。

"121文件"使得一些房地產企業可以尋求房地產信托渠道融資,且房地產信托可以在不提高資產負債率的前提下優化公司財務結構,降低融資成本。目前,房地產信托預期收益率在5%以下,低于銀行貸款利率,且期限有彈性,從半年到4年不等,多數在3年左右,這些對房地產企業有利。但在2007年3月1日以前,按規定只能采用私募的方式,信托份額不超過200份,每份信托不超過5萬元,2007年3月1后,新頒布了《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》,規定參與信托計劃的委托人應為惟一受益人,單個信托計劃不得超過50個人,這與國外房地產信托內涵完全不同。中國房地產信托轉讓對象必須自己找,因而增加了轉讓的難度,轉讓的交易成本也較高,按照每份信托5萬元人民幣最低限額,交易雙方的手續費達100元人民幣,這些都限制了房地產信托業務的發展。

業界普遍認為,中國房地產企業融資多元化的思路是,在規范商業按揭貸款的同時,積極發展住房公積金低息貸款,嘗試建立大公積金制度,使公積金不僅包含住房基金,還可以包括養老、醫療、教育等項目基金。積極發展住房合作基金和住房儲蓄金融,住房儲蓄金融可以為房貸提供穩定的資金來源,是住房金融體系的重要組成部分。

值得一提的是,培育住房金融二級市場,推行住房抵押貸款證券化,這是我們必須重視的。盡管美國的次級債危機禍起于住房抵押貸款的證券化,但事實上,這是一個錯誤的判斷。應該說,住房抵押貸款證券化減少了美國次級債危機的經濟損失,增加了其流動性,因為全世界的投資者通過購買CDO或MBS,為美次級債損失埋單。對于投資周期長的房地產,必須有發達的二級市場,使短存長貸的銀行,流動性得到保證。再者,要建立完善住房金融中介機構,建立住房消費信貸擔保機構,建立政府專營的住房抵押貸款公司。另外,還要建立完善的個人信用制度和資信評估機構,發揮中介組織的作用。(作者為中國農業銀行研究室副總經理、經濟學博士)

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