核心觀點

事件：

國務院總理溫家寶14日主持召開國務院常務會議，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。

點評：

1、此次調控的看點在信貸政策的收緊和加快有關稅收政策的研究制定。信貸政策的調整對市場需求端的影響是直接的；而稅收政策的研究制定尚在加快研究制定之中，還不能行成實際效應，但在此傳遞的是一個信號，即信貸政策調控如果未達到調控的目的，則將加速推進稅收政策綜合調控。

2、嚴格差別化住房信貸政策調節抑制不合理需求。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平(在此尚未明確“大幅”的幅度)。貸款購買第二套以上住房的首付比例上調與貸款利率的提高，是對2009年過度寬松的信貸政策的糾偏。

3、加快研究制定合理引導個人住房消費、調節個人房產收益的有關稅收政策。對于何時推出相關的稅收政策及具體采用何種政策，具有較大的不確定性，我們認為，需要視信貸政策在市場中產生的實際效應來觀察，以確定相關的稅收政策推出的時機與具體的方案。

4、增加普通商品房及保障性住房有效供給。通過增加土地供應，加強保障房建設與市場監管促進開工售樓以增加有效供給。有效供給的增加有助于緩解房價過快上漲的壓力。我們預計商品房供給的明顯增加將在二季度末。

5、政策對房地產市場影響的評估和后續政策展望。從抑制需求與增加供給兩方面來調節市場，目的在于遏制房價過快上漲。我們認為，有效的措施是比較多的，具體采用什么政策和何時采用政策調控仍需看政策調控的意圖與深度；房貸政策收緊對房地產市場需求方的影響和采用稅收等措施降低投資收益對商品房投資需求的抑制作用是直接和明顯的，能夠在不同程度上抑制需求尤其是二套房以上的投資需求。由于房地產業的波動對整個經濟體系會產生深遠影響，政策對產業的調控也將是一個漸進和逐步修正的過程(也即意味著股價波動的風險).

6、行業投資評級與投資策略。我們在此前物業稅的分析中強調，市場條件下供需關系決定的房價高點出現在2010年上半年，同時調控也會在房價漲幅越高漲速越快的情況下壓力越大，當前房價早已脫離自住性需求購買力而全面失控，調控壓力也非常之大，樓市自身也蘊含著較大的調整風險。近期房地產板塊出現大幅下調，正在釋放風險，由于相關政策對樓市的實質影響及后續政策的不可確定性(風險)，使得整體板塊仍然缺乏上漲動力，仍然維持行業“中性、A”的評級，仍建議減持或低配持股。

短線王操作內幕曝光

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