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規范房地產信貸業務防范潛在金融風險

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

中國銀監會主席劉明康日前在銀監會召開的2009年第三次經濟金融形勢通報會上強調,當前銀行業金融機構要特別防范房地產市場風險等4種風險。在今年上半年房地產市場復蘇行情中,商業銀行的房地產信貸投放是不可忽視的重要動力。但是我們要清醒地認識到,下半年銀行在繼續支持房地產業正常發展的條件下,要更加規范開展房地產信貸業務,并高度重視防范潛在的房地產信貸風險,以保障和維護銀行業持續穩健發展的良好勢頭。

今年上半年,由于積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策的有效實施,我國房地產市場得以迅速復蘇,表現在房地產價量齊升,上半年全國完成房地產開發投資同比增長9.9%,商品房銷售面積增長31.7%。應當說房地產市場的復蘇是國家擴大內需政策實施的一大成果,也是中國經濟復蘇的一個組成部分。

但是,在房地產市場復蘇中伴生的一些過熱現象,客觀上為房地產信貸埋下了風險隱患。由于當前市場上非常充裕的流動性、部分信貸資金違規進入房地產市場及投資性購房需求的快速上升等因素交互作用,使得當前房地產市場出現了一些不正常的過熱現象,這集中表現在一些中心城市的房價和地價上漲過快過高,一批“新地王”連連出現,部分地區房地產市場資產已出現一定程度的“泡沫”。

房地產市場出現的這些不正常情況客觀上催生了或正在形成房地產信貸市場的風險隱患。其主要表現:

一是不小比例的信貸資金為了追逐風險利潤已進入房地產市場,不斷催大資產“泡沫”。如最近北京、重慶、上海、杭州等中心城市已多次冒出“新地王”。而參與城市中心地塊拍賣的開發商,大多是有國有大型企業背景的開發商,其被控股的國有企業往往成為開發商拿地的融資平臺,商業銀行的信貸資金有較大部分由此進入房地產領域,助推房價和地價迅速上漲。

二是在自住性購房需求之外不斷涌現出投資性購房需求,由此加快房價上漲趨勢。據21世紀不動產不完全統計,目前的購房者中,有大約30%是自住需求,改善型需求比例占55%左右,剩下的15%是多套住房持有者的投資性需求。專家分析指出,由于投資和投機性購房需求的膨脹,局部地區的房地產資產泡沫有超過股票資產泡沫的勢頭。

三是銀行機構有意無意地放松信貸審查標準,降低二套房貸的門檻,進行不規范的房地產信貸業務操作。為了爭奪房地產信貸市場的份額,某些地區商業銀行之間的競爭開始由正常競爭向無序競爭轉變,如有的銀行在“人均面積”的計算上,“家庭人口”的界定上,都“做了一些文章”,有意放寬標準;有的銀行對于二套房貸,在認定客戶有承受能力、違約爛賬風險不大的情況下,就比照首套房貸辦理,不再堅持首付款四成比例及以上成數和利率上浮10%等規定;有的銀行對某些客戶在沒有“面談”、“面簽”的情況下就予以貸款等。

房地產信貸的上述風險隱患,是在當前國家反周期經濟調節過程中的特殊背景下出現的現象,是銀行貸款高速投放下積聚的風險隱患的具體表現,是銀行機構經營活動中的不審慎行為和沖動放貸、粗放經營方式的直接結果。雖說這種現象是短暫的、一時的,但是其給銀行帶來的未來資產質量下降、不良率上升和經營利潤滑坡的后果可能是嚴重的、中長期的。對此,銀行業機構和金融監管部門一定要引起高度重視,未雨綢繆,嚴加防范風險。

下半年,為了推動房地產市場的健康發展和銀行業自身持續穩健發展,銀行業機構應當在規范開展房地產信貸業務的過程中有效防范房地產信貸的潛在風險。

劉明康在強調下半年各銀行業金融機構加強風險管理時明確指出,要控制房地產貸款風險,嚴格執行“二套房”標準,嚴格按規定執行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率,對投資性住房要堅持首付高成數、利率嚴格風險定價和資信嚴格審查的原則,嚴格執行與借款人100%“面談”、“面簽”制度,切實防范“假按揭”、“假首付”現象的發生。

這應當成為當前銀行業機構規范開展房地產信貸業務的“準繩”和“標尺”,堅決執行到位,不松懈、不折扣、不敷衍。

應當說,監管當局有關二套房貸的監管政策是前后一致的,并不存在自相矛盾。最近幾天,銀監會有關負責人已幾次出來澄清有關問題,表示這方面的監管政策沒有變化。因此,銀監會及各地監管分局一定要認真監督政策執行到位。相信,銀行業在房地產信貸方面的審慎監管,不僅有利于維護銀行業的持續穩健發展,而且將有利于房地產市場的平穩發展。

商業銀行應當堅持正確的經營理念,按照科學發展觀的要求,正確處理好規范開展房地產信貸業務和嚴防房地產信貸風險的關系和矛盾。一方面要貫徹國家有關擴內需、保民生的方針政策,積極開展支持經濟適用房、保障性住房、棚戶區住房改造等有關人民基本住房需求的房地產信貸,規范開展房地產信貸業務,合理競爭和適度競爭;另一方面要高度重視防范和化解房地產市場周期性過熱和價格泡沫可能給銀行房地產信貸資產帶來的潛在風險,要增強對房地產市場周期性運行規律的認識,增強對房地產信貸風險管理的前瞻性、科學性和有效性,完善和健全內控機制和全面風險管理體系,不斷增強房地產信貸業務長期持續穩健發展的核心競爭能力。

商業銀行規范開展房地產信貸業務,當前必須高度重視房地產市場周期性出現的過熱跡象及其有可能給銀行房地產信貸帶來的潛在風險。如要跟綜觀察各地“新地王”的動態,對參與高價拿地的開發商及其控股機構的信貸資金流向進行嚴密監控,保障信貸資金盡量進入實體經濟;要區別對待、有保有壓,對自住性購房需求給予應有的信貸支持,而對那些投資或投機性購房要從嚴審查、控制貸款甚至不予貸款。

商業銀行控制房地產信貸潛在風險的動力和關鍵在于銀行內部自身而不在外部環境,畢竟出了風險影響到的是銀行自身的資產質量和盈利能力。當前,銀行要特別注重嚴格執行二套房貸監管政策,強化內控和風險管理機制,審慎規范地開展房地產信貸業務。惟有如此,才能有利于銀行業的持續穩健發展,有利于房地產市場的健康發展,有利于國民經濟的持續較快發展。

(本文來源:金融時報)

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