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新一輪調控倒計時

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

8月初,國務院8個督察組分赴16省區市進行政策落實督促檢查,包括北京、上海在內的多個一線城市對于調控政策的執行和成效均已獲得督察組的認可和肯定。

上周末,國務院公布了調查報告,在充分肯定各省市執行調控措施外,督察組報告指出,一些城市房價環比出現上漲,導致市場預期發生變化,穩定房價的壓力加大,此外,一些地方的市場監管力度需要加大,部分城市尚未建立預售資金監管制度,一些樓盤的價格公示不夠規范。

由于“調研之后出新政”被認為是此前房地產市場的慣有動作。因此坊間紛傳,此次大規模、高規格的督查過后,9月新政出臺的可能性極大。

在微博上,業內人士也紛紛討論,雖然督察組報告并未暗示新的調控政策出臺,但由于對多項問題提出明確整改,因此不排除有配套的調控措施出臺。

但多位業內人士對《東地產財經周刊》(以下簡稱“《東地產》”)表示,即使出臺新的調控政策,市場在經歷近2年的低潮期后,還是會迎來回暖。

調控箭在弦上

“當前房價反彈的預期已經形成,決策層也意識到,光靠表態和督察無法遏制房價上漲局勢。因此,出臺新一輪的調控已經箭在弦上。”楊紅旭表示。

根據統計局公布的數據,7月份70個大中城市新建商品住宅環比價格上漲的城市已經達到了50個,而在6月份,環比價格上漲的城市僅為25個,房價上漲的城市已經從“局部上漲”逐漸演化成了“普遍上漲”的態勢。

不僅如此,在漲幅程度上,綜合70個城市新建商品住宅的環比價格上漲情況,其平均價格指數環比上漲了0.14%,在6月平均價格指數由負轉正達到0.02%之后,再次上漲,且漲幅相對于上月大大提升。同比指數也出現了最近一年來的首次跌幅收窄。

此外,從7月份北京、上海、廣州、深圳價格指數來看,新建住宅及二手房價格指數全面止跌。

楊紅旭分析,目前房價普漲形勢加快了新一輪調控出臺的時間表,調控很可能近期就推出。

樓市回暖優惠漸少

樓市回暖,房價持續上升也影響到開發商的開盤策略。《東地產》了解到,目前滬上已有部分開發商取消了此前的房價優惠措施。而此前房價折扣較大的開發商也減少了折扣力度。

以位于寶山區美蘭湖板塊的某樓盤為例,該樓盤開盤前在業主論壇上曾傳出最高優惠達到45萬元的折扣價,但最終推出的折扣卻是30萬元。

《東地產》詢問售樓員時,售樓員表示不僅目前折扣減少,未來價格可能會上漲。

同策咨詢研究中心總監張宏偉表示,目前無論是一線城市,還是二三線城市,部分樓盤降幅收窄,甚至部分二三線城市房價優惠只有九八折、九九折,說明樓市全面回暖,房價微漲已經是既成事實。

張宏偉分析,限購令雖然讓樓市陷入較長時間僵局,但一旦出現其他刺激性微調政策,市場成交量立即出現了回升,房價降幅也出現收窄甚至上漲、堅挺。因此,某種程度上說,限購令在過去兩年間只是限制了成交,但并不能限制房價。

開發商無懼調控

面對山雨欲來的新一輪調控,坊間紛紛猜測決策層可能推出的調控措施。包括房產稅試點城市擴容、房屋交易稅增加、限購加大落實力度、重啟年度房價控制目標、預售門檻提高等。

上海匯通房地產有限公司副總經理譚日俊對《東地產》表示:“行政手段已經失靈,估計這次會從增加二手房交易稅,提高房產稅稅率這些稅收方面入手。”不過譚日俊指出,如果增加二手房交易稅,對一手房市場短時間內不會有太大影響,效應傳達到一手房市場需要一段時間。此外,增加稅率最終證明只會增加購房者成本,市場經過一段時間調整,會迅速消化掉調控效果。

上海紫園副總裁周國平對《東地產》記者表示,新一輪的調控是遲早的事,目前房價全面上漲只是讓調控提前到來,至于調控措施,無外乎是房產稅試點城市擴容甚至對所有物業全面開征。

周國平分析,目前房產稅稅率較低,如果提高稅率,特別是對增量房征收較高房產稅確實會讓樓市再度降溫,但在限購沒有取消之前出臺這個措施的可能性并不大。即使最壞打算,限購取消,全面征收房產稅,市場在經過一段時間適應后,房產投資會重新找到新的利益點,回暖也是遲早事情。

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六大備選調控措施

1、征收存量房房產稅

存量房是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋,相對于增量房而言。增量房是指房地產開發商投資新建造的商品房,存量房一般是指未居住過的二手房,即通常所講的“庫存待售”的房產。

2、提高二手房交易稅費

二手房交易稅費是指在二手房交易中,稅務部門向賣方征收交易所產生的差價獲得的收入。各類稅收共有8種,包括:營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅、契稅。

3、房產稅試點城市擴容或增加稅率

房產稅是以房屋為征稅對象,按房價或出租租金收入征收的一種稅。目前上海試點房產稅適用稅率為0.6%,但對應稅住房每平方米市場交易價格低于上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的,稅率減為0.4%。

4、重啟年度房價控制目標

2011年2月,國務院發布號稱“史上最嚴厲”《國八條》房地產調控措施,要求各地方政府在一季度前向社會公布當地房價調控目標。其后,陸續有城市公布當地房價年度調控目標。

5、預售門檻提高、控制開發貸款

房地產開發貸是指對房地產開發企業發放的用于住房、商業用房和其他房地產開發建設的中長期項目貸款。房地產貸款的對象是注冊的有房地產開發、經營權的國有、集體、外資和股份制企業。

6、取消首套房利率優惠

差別化信貸是對不同信貸采取差別對待的辦法。這是國家對經濟進行宏觀調控的重要手段,通過差別化信貸促進經濟結構調整和產業升級。最初的差別化信貸是基于目前房價飛漲中信貸寬松流動因素而提出的。

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