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山西13個縣試點“土地預期收益”抵押貸款

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

以土地預期收益權進行抵押貸款,解決農民融資難、融資貴的問題。今日,省金融辦、省綜改辦聯合召開“山西省級轉型綜改試點縣土地收益保證貸款試點工作會”,確定將在我省11個省級轉型綜改試點縣及太谷縣、左權縣,開展土地收益保證貸款試點,試點區域內將設立物權融資農業發展有限公司,為農民提供貸款服務。試點工作時間從今年12月至2014年6月。

土地收益保證貸款,是用土地預期收益作為還款根本保證的融資方式,在不改變現行農村土地承包經營制度和土地農業用途的前提下,農戶或相關主體用土地承包經營權的預期收益作為還款保證,向金融機構貸款。“土地收益保證貸款是我省推進綜改區試驗建設、加快農村土地流轉、破解農民融資難問題的重大創新,可以有效緩解農民貸款抵押難問題,運用農村土地資源,激活農業土地資本,使土地變資金、資源變資本。”省政府金融辦相關負責人介紹說。

為了保證試點工作規范,我省出臺的工作方案中,對貸款對象和條件、貸款用途、期限、額度、貸款利息和支付、貸款發放和歸還、貸款管理及風險防控等做了詳細規定,明確提出,土地收益保證貸款重點支持從事種植、養殖、農產品加工等農業生產性、經營性資金需求,避免盲目投資和過度消費行為。

試點區域內的農民,只要符合條件,最快明年1月份就可以在相關金融機構申請貸款,金融機構受理申請后,在物權融資公司提供保證后,要按照操作流程同農民簽訂貸款合同,向農民發放貸款。

2013年初,省金融辦首批選擇運城鹽湖區、新絳縣進行試點工作,根據經驗起草一系列相關文件,并決定在11個省級轉型綜改試點縣及太谷、左權縣,推行土地收益保證貸款試點工作。

○政策解讀

問:哪些金融機構將開展“土地收益保證貸款”的合作?

答:根據金融機構申請及其網點分布等實際情況,暫定農業銀行山西省分行、郵儲銀行山西省分行、晉商銀行和全省農村合作金融機構(含農村信用社、農村合作銀行和農村商業銀行)等金融機構作為試點銀行。原則上允許試點縣引入兩家以上金融機構開展土地收益保證貸款試點業務。

問:哪些人可以申請“土地收益保證貸款”,需要具備什么條件?

答:土地承包經營權權屬清晰的借款人,身體健康、有勞動能力、具有完全民事行為能力且符合金融機構規定的其他貸款條件的農戶或其他主體,均有申請土地收益保證貸款的資格。

對60歲以上的,通過增加貸款附加條款的方式,可滿足其貸款需求。但土地面積存在爭議、有黃賭毒不良記錄等的借款人不包括在內。

問:對“土地收益保證貸款”的主要用途有什么要求?

答:貸款重點支持從事種植、養殖、農產品加工等農業生產性、經營性資金需求,避免盲目投資和過度消費行為。

問:貸款期限是多少?

答:原則上為1至3年,最多不超過5年,各金融機構可以在此范圍內合理確定貸款期限。

問:“土地收益保證貸款”有沒有額度限制?

答:借款人需將其承包地面積1/3用于滿足基本生活保障,剩余2/3可用于土地收益保證貸款。金融機構根據借款人生產經營狀況、償債能力、貸款真實需求、信用狀況和當地農村經濟發展水平等因素,合理確定貸款額度。一般情況下,根據借款人流轉給物權融資公司的實際土地面積,按流轉收益的評估價值70%乘以該戶的貸款期限,即為借款人可申請的最大貸款金額。計算公式為:土地承包經營權證面積×2/3×單畝每年流轉評估價×70%×貸款期限=最大貸款金額。

問:貸款利息和支付方式是怎樣的?

答:原則上土地收益保證貸款利率使用人民銀行基準利率,確需上浮的,上浮不得超30%。貸款利息由借款人支付,付息方式由借款人與金融機構協商。

試點成果?新絳縣

總人口33萬,耕地面積53萬畝,農戶6.5萬戶,是全國無公害蔬菜生產基地縣。

該縣設立了農村土地物權管理服務中心。中心對農村土地承包經營權進行確權、登記、發證,對需要金融支持的農戶進行物權價值評估、發放他項權利證書,對欠債欠息逾期不還的土地物權收回、儲存、發包、還貸。

目前,全縣已累計發放土地收益保證貸款913萬元,惠及農戶113戶、涉及土地3000余畝。

貸款人獲得的貸款限額=物權評估報告數×70%×剩余承包年限一半。

評估報告數=實際評估價值×70%。

○政策背景

207萬農戶想貸款而不得

在我省農村,貸款是農民發展創業、擴大生產最重要的資金來源之一。但農民貸款難和貸款額低,一直是阻礙農民融資的大問題。

根據省金融辦對農村金融需求情況進行的調研發現,全省銀行業金融機構2012年累計收到涉農貸款申請約2700億元,實際發放涉農貸款約2400億元,需求滿足率接近90%。其中全省694.42萬農戶中,提出貸款申請的約140萬戶(占農戶總數的20%),實際發放約124萬戶,滿足率88.57%。

但從全省來看,還有554萬農戶未提出貸款申請,按50%的農戶有貸款需求測算,約207萬戶農戶因達不到貸款申請條件而未提出申請,實際的涉農信貸需求滿足率僅為35.7%左右。根據分析,未提出貸款申請的農戶,主要原因是達不到融資條件,手中缺乏可用于抵押的物品。因此,農民貸款難,主要原因是“抵押難、抵押少”。

○政策原理

激活手中資源讓土地綻放活力

農民缺乏抵押所以難獲貸款,而目前,農民手中最大的資源是“土地”。在保證農民不失地的前提下,為了激活農民手中最大的“土地”資源,解決農民發展資金不足的問題,讓土地綻放活力,我省研究設計了“土地收益保證貸款”。

因為目前《土地承包法》禁止農村土地抵押、質押,但是允許土地承包經營權流轉,所以土地收益保證貸款的基本原理實際上是先將土地流轉給物權融資公司,再以物權融資公司的信用作為借款保證,支持農戶向金融機構貸款。但是物權融資公司作為公益性農業經營機構,并不向農戶收取流轉費用,只有農戶無力償還貸款時,才將流轉土地進行競價轉包,并以轉包費用償還金融機構貸款。因此,真正抵押的是土地預期收益而非土地或土地承包經營權。

○政策操作

物權融資公司為借款人擔保

在具體的操作流程上,我省要求試點縣(市、區)政府出資設立國有獨資、具有農業經營能力、不以營利為目的的物權融資農業發展有限公司,為農戶或其他主體貸款提供服務。

貸款人希望獲得貸款時,在不改變土地農業用途的前提下,借款人將一部分土地承包經營權流轉給物權融資公司。借款人與物權融資公司簽訂流轉合同,并由試點縣政府指定部門在土地承包權證變更欄中作變更登記。然后,物權融資公司將土地轉包給借款人經營,并與借款人簽訂轉包合同。

同時,物權融資公司以該部分土地承包經營權的預期收益作為還款保證,向金融機構出具書面承諾。金融機構與借款人簽訂貸款合同,向借款人提供貸款。借款人償還貸款后,憑借金融機構出具的還款證明,物權融資公司將土地承包經營權返還給借款人。

借款人無法償還貸款時,物權融資公司委托物權融資服務中心掛牌競價轉包,以轉包費用償還貸款本息。物權融資公司清償借款,承包期滿后,物權融資公司申請將土地承包經營權返給借款人。

通過這樣的流程,最終結果都是農村土地承包經營權回轉給借款人,主要目的是確保農民不失地。(記者蘇景岳李晶)

本文來源:山西新聞網-山西晚報

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