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樓市崩盤的可能性不大[2013-06-25]

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

房地產是資金密集型行業,資金趨緊,必然會影響到樓市。但凡事皆有兩面性,當前經濟低迷,所有的周期性行業全都趴在地板上,只有房地產業表現尚好。

昨日,上證指數大跌超百點,跌幅達5.3%,創2009年8月以來最大日跌幅,而且一舉跌破2000點重要關口,收報1963點。其中,地產金融等大盤股領跌,地產股整體下跌超7%,萬科高達8.79%。

股市暴跌,是三大利空重疊并共振的結果:經濟低迷、資金緊張、全球股市大跌。其中資金緊張是關鍵。

2008年四季度和2009年,當經濟低迷時,國家實行的是寬松的貨幣信貸政策。而當前,同樣經濟復蘇乏力,卻沒有大規模的釋放流動性,雖然M2增幅超過15%,已高于全年13%的目標,但存準率與利率水平,卻明顯高于2009年。

在這一經濟與金融背景下,對于樓市的影響如何?昨日股市暴跌后,有一種言論頗有市場:房價將隨之下跌,甚至是崩盤。不可否認,房地產是資金密集型行業,資金趨緊,必然會影響到樓市。

這一利空影響可分為兩個方面。一方面,將使開發商融資受到抑制,大型開發企業和國企,對于銀行貸款依賴度較大,資金緊張將使銀行收緊開發貸。中小房企,近幾年已難以順利獲得銀行貸款,融資渠道多為信托和民間借貸,但金融業的資金趨緊后,也會間接地影響到非銀行貸款類融資,最大的可能是提高融資成本。

另一方面,銀行資金緊張會傷及個人房貸。近些年,個人房貸的總規模大于開發貸款。隨著今年一季度部分城市房價大漲,國五條出臺后,原本個人房貸收緊就是大勢,加之現在銀行流動性告急,下半年個人房貸的審批與發放門檻將會提高。房貸收緊的后果是影響購房需求。

利空是顯而易見的。但凡事皆有兩面性。當前經濟與金融面的形勢,還隱含著對房地產的利多。當前經濟低迷,所有的周期性行業全都趴在地板上,只有房地產業表現尚好。拉動經濟增長的“三駕馬車”中,固定資產投資仍是“穩增長”的關鍵,工業投資基本沒戲、基建投資謹慎,只有房地產開發投資仍然處于上行通道,同時也決定著今年全年經濟增幅能否保持在7.5%以上。

總體來說,今年以來全國貨幣供應量并不算少,但存在結構性資金短缺,這對于房地產市場是不利的。不過,經過去年以來市場持續好轉,大型開發商資金面相對寬松,融資環境趨緊,在年內不會深度打擊開發商。

至于“股市大跌,房價也會大跌”,這一個觀點正確與否,要看具體宏觀環境與樓市形態。在大型經濟危機或金融危機發生時,比如1997年亞洲金融危機和2008年國際金融危機,確實存在股市先崩盤、樓市后崩盤的規律。

然而,目前我國經濟只是復蘇乏力,崩盤的可能性不大。我國房地產市場雖已告別“黃金十年”,但仍處于較快的發展期,還沒到崩盤的時間節點,也沒遇到合適的崩盤環境。對于未來一年的房價走勢,我持謹慎態度,但并不太悲觀。

楊紅旭(上海易居房地產研究院副院長)

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