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應對房貸新政:首套房商貸二套房公積金

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

熟悉房貸業務的謝小姐表示,以后市民辦理首套房貸謹記要用商業貸款,不要用公積金貸款,這樣以后按揭第二套房就使用公積金房貸,利率更優惠。她表示,公積金房貸沒有一套房貸和二套房貸之分,只要首次貸公積金或者第一次公積金貸款還清了再貸公積金房貸都可以。

二套房貸首付不得低于50%,房貸利率不得低于基準利率1.1倍!14日國務院常務會議再次下猛藥調控房地產市場,出臺了四條進一步落實“國十一條”的新措施,第一條則是實行更為嚴格的差別化住房信貸政策,并實施了比2007年調控時期還要嚴厲的二套房貸政策。

90平方米以上首套房貸首付不低于30%

國務院調控樓市第一條新措施明確抑制不合理住房需求,實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根據實際,在一定時期內采取臨時性措施,嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。加快研究制定合理引導個人住房消費、調節個人房產收益的有關稅收政策。

措施的出臺意味著改善型二套住房政策被取消,全部二套房貸都必須執行50%以上的首付和利率1.1倍的政策。顯然政策比2007年9月出臺的二套房貸政策還要嚴厲,當時二套房貸僅要求首付40%以上,利率1.1倍。而首次置業的市民一旦購買90平方米以上的單位,也不能享受兩成首付的優惠了。

地方政府遏制房價上漲不力要追究責任

國務院還確定了增加住房有效供給,加快保障性安居工程建設和加強市場監管三條措施。其明確,房價上漲過快的城市,要增加居住用地供應總量,并首次提出要求各地政府探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等土地出讓方式。另外還明確對存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規行為的房地產開發企業,限制新購置土地,暫停批準上市、再融資和重大資產重組,商業銀行不得發放新開發項目貸款。清理已發放預售許可證的商品住房項目,對囤積房源、哄抬房價等行為加大曝光和處罰力度,性質惡劣的依法取消房地產市場經營資格,對違法違規的要依法依規嚴肅追究相關負責人的責任。

國務院會議還要求,穩定房價和住房保障要由省級人民政府負總責,各地城市人民政府則抓落實。住房城鄉建設部、監察部等部門要建立考核問責和約談、巡查制度,對遏制房價過快上漲、推進保障性住房建設工作不力的,要追究責任。

專家分析

最嚴厲房貸政策出臺樓市成交或跌一兩成

新的二套房貸政策作為歷年來最嚴厲的房貸政策,引起廣州房地產業界的震動。多位開發商和業內專家均認為政策會直接打擊樓市,而且將會起到立竿見影的效果,接下來樓市成交量或跌一兩成。

合富置業首席市場分析師龍斌認為這個政策打擊力度非常大,直接針對二套房或二套房以上置業者。在談到對廣州樓市的影響時,龍斌說:“該政策會直接導致住宅成交量10%-20%的逐步萎縮。”身兼開發商營銷總監和地產經濟研究專家兩身份的鄧浩志也表示政策出臺會對樓市帶來立竿見影的影響,“影響很大,就像2007年二套房貸政策剛出臺,樓市立刻進入調整期一樣,預計這次樓市也會出現新的觀望期,成交量肯定會降一降”。但鄧浩志也表示,新房貸政策更多的是影響投資炒家,有真實需求的二次置業者往往愿意多付首期款,減少利息,對他們影響相對少一些。

房地產專家韓世同(博客)也表示,目前市場上購買的主力為改善型置業的買家,投資客由于政策的連續打壓,已經收手或者處于觀望狀態。此刻再次出臺針對改善型置業買家的政策,會打壓主流的成交主力,造成成交量的進一步萎縮。

新房貸政策出臺后,廣州樓價會立刻下降嗎?接受采訪的多位業內人士均表示短期內降價可能性不大。龍斌表示,當前貨幣流動性寬松,因此開發商資金壓力不大,很難降價。

銀行說法

真正執行要一段時間趕房貸尾班車有風險

新快報訊(記者羅率)某國有商業銀行相關部門的負責人表示,目前銀行還沒有收到總行下達的相關通知。根據慣例,國務院制定了相關政策之后,需要成文后到各家銀行的總行層面,再由總行下達文件到各地方分行來執行。因此具體到廣州的各家銀行,什么時候開始正式執行這個新規定目前還不知道。該負責人還表示,新房貸政策的出臺對于目前已經獲得審批的客戶沒有影響,仍然按照已經審批的標準執行。此外,對于那些想在政策執行之前趕尾班車買房的個人客戶,要充分考慮到申請后不能按照原規定審批的風險,因此最好多預備一些首付款,以免現在申報的資料來不及審批通過。

置業者聲音

房價總得降一降首付卻是這么高

對于即將出臺的新房貸政策,有人歡喜有人愁。還沒有買房的市民小羅表示等著房價降下來。他說:“買第二套房門檻這么高,很多二次置業的市民都不買房了,以后房價總得降一降吧。”而原來按揭買了一套小戶型單位的林小姐則表示,在市區置業買套三房單位的夢想不可能實現了。“現在市中心房價都超過1.5萬元/平方米,尤其是老城區價格都超過2萬元/平方米,買一套100來平方米的三房單位要200萬元以上,首付就得100萬元,一下子多了20萬元首付,即使樓價降一點,總不可能降20萬元吧,怎么能買得起啊!”

應對新招

首套房貸商業貸款二套房貸用公積金

面對越來越嚴厲的二套房貸政策,廣州市民已經開始研究應對新政策的新招。

熟悉房貸業務的謝小姐表示,以后市民辦理首套房貸謹記要用商業貸款,不要用公積金貸款,這樣以后按揭第二套房就使用公積金房貸,利率更優惠。她表示,公積金房貸沒有一套房貸和二套房貸之分,只要首次貸公積金或者第一次公積金貸款還清了再貸公積金房貸都可以。一般房貸成數三成,目前公積金利率3.87%。如果第一套房按揭采用商業貸款,可以獲得4.752%的優惠利率,比公積金利率略高。但到了買第二套房按揭,辦理公積金房貸,可以獲得3.87%的公積金利率,比商業利率1.1倍的6.534%少了2.664個百分點,顯然更優惠。

新政房貸算算賬:150萬元房子利息增了18萬多

據悉,新政策對二套房貸影響較大,目前廣州銀行對于二套房貸主要執行四成首付,最高利率優惠八折。以此計算市民以后按揭二套房要多付不少費用:

按今年3月市中心住宅均價1.5萬多元/平方米計算,廣州市民購買一套100平方米房子大概需要150萬元,按此計算,市民不僅要多付15萬元利息,而且最高要多付18.2萬元利息。而同樣按五成首付計算,20年期房貸,新政策實施后其月供要比現在多760元。

●案例

羅先生購買一套150萬元房子,屬于二套房貸,目前按八折利率申請20年期房貸,月供僅4847元,新政策實施后月供達5607元,平均每月要多付760元月供,總利息增加了元。

新聞鏈接

供應住房用地18萬公頃將建300萬套保障住房

新華社電國土資源部15日公布的2010年全國住房供地計劃顯示,全國2010年度住房用地計劃擬供應量約18萬公頃,比2009年及前5年平均年度實際供地量大幅度增加。

國土資源部土地利用管理司司長廖永林說,保障性住房、棚戶區改造和中小套型商品房用地計劃供應量,占住房用地計劃供應總量的77%。在這三類住房用地中,中小套型商品房計劃供地總量公頃。保障性住房用地為多公頃,比去年增加一倍多,其中經濟適用房用地占保障性住房用地總量的71%,廉租房用地占保障性住房總量的29%,比去年實際供地增加4.7倍。

廖永林說,2010年,中央將下達300萬套保障性住房(含廉租房和經濟適用房)建設任務。

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