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賀軍:國內的房地產信貸證券化應該緩行

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

安邦咨詢高級研究員賀軍

從1998年算起,中國房地產大規模市場化已有12年,房地產貸款也積累了極大的規模。中國央行《2009年第四季度貨幣政策執行報告》稱,截至2009年年末,主要金融機構商業性房地產貸款余額為7.33萬億元。其中,年末地產開發貸款余額6678億元,個人購房貸款余額4.76萬億元。僅2009年一年,新增房地產貸款2萬億元,其中,個人購房貸款新增1.4萬億元。

由于住房貸款的期限普遍很長,最長可達到30年,而金融機構吸收存款又具有短期性,對于商業銀行來說,規模超過7萬億元的住房信貸,無疑是金融資源的巨大占壓。許多銀行都希望能夠通過住房貸款證券化,來解決“短存長貸”中的資金流動性問題。這就在中國背提出了一個大問題:住房貸款證券化。

資產證券化是國內金融創新中的老問題,以中國市場的金融深化程度,中國需要發展金融創新,推出多樣化的金融衍生品,來提高金融資源的配置效率。中國央行就是資產證券化的重要推動者之一。央行行長周小川多次表示,要發展資產證券化、住房抵押貸款證券化,使過去傳統的間接融資產品轉換為直接融資產品。中國銀監會官員也表示,政府應該在投資方式上加以引導,通過發展住房貸款證券化和房地產信托基金等手段,把房地產投資由一種具體的、實體的投資,變成一種可分割的、抽象的投資。在國務院推動下,國家開發銀行和中國建設銀行還分別進行了信貸資產證券化和住房抵押貸款證券化的試點。

不過,在全球金融危機之后,對于中國的住房貸款證券化這類金融創新,恐怕需要重新認識。此輪金融危機是一場系統性危機,但其肇始于住房信貸衍生品――美國的次級住房抵押貸款被打包進證券化產品后,通過金融市場被銷售到全世界,最后演變成了一場金融市場的“瘋牛病”,引發了全球金融危機。

美國前財政部長保爾森在回憶錄中,談到了住房貸款證券化之后的“不可捉摸”:在住房抵押貸款被證券化后,借款者與貸款人之間根本沒有渠道溝通;證券化機制阻礙了房貸的及時重組,因為房主們不再是與一個單一的貸款人打交道,他們的貸款已經被切成一個個碎片,分別出售給了世界各地的投資人。

這里一個很大的問題是,證券化制造了信息的高度不對稱,使得貸款人了解借款人的風險基本上不可能。這種情況如果一旦在中國出現,會出現什么樣的局面?在我們看來,中國房地產市場發展到現在,房貸余額占了國家經濟的21%,雖然人們都說房價奇高、泡沫極大,但金融和經濟體系還沒有出現系統性的風險,房貸依然被認為是優良資產,這除了高儲蓄率的中國人勒緊褲帶供房的良好習慣之外,還與中國沒有房貸證券化有關系。中國人按揭買房,只與銀行發生了一次關系,而房子就是銀行貸款的抵押品。雖然信貸資產的流動性低,但風險也低。對于中國的銀行來說,持有房貸資產就是拿著優質資產。

房價的泡沫化程度越高,風險越大。在中國房價高企的當下,如果銀行把房貸都變成證券化產品賣了出去,購房者與銀行的關系發生了變化,而且信息也變得高度不對稱,中國人還會老老實實向銀行還房貸嗎?對于銀行來說,如果銀行在證券化之下收回了流動性并且再貸出去,當經營能力不濟、金融產品缺乏的時候,銀行制造壞賬的機會反而更大。

最終分析結論(FinalAnalysisConclusion):

不夸張地說,在目前的中國市場,沒有證券化,這看起來“老土”的狀態,正是中國房貸市場上最好的防火墻!因此,中國的房貸證券化創新應該緩行。

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