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揭秘:住房貸款“假按揭”

標簽 按揭 信貸 交易 銀行 
2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

假按揭行為破壞了按揭貸款的產權抵押法律結構,虛化了銀行債權所對應的第一還款來源或抵押保證,致使貸款面臨較大的信用和法律風險,直接造成銀行信貸資金損失。

1998年以來,房地產業因發展迅速一直被銀行看做利益增長點而不斷加大支持力度,同時幫助更多城鎮居民實現購房愿望。然而,事與愿違。一些住房戶在購貸過程中出現過多投機行為,甚至假按揭,以便騙、套取銀行信貸資金。面對這一問題,銀行應充分利用支撐杠桿,有效治理,遏制假按揭行為蔓延,有效促進房地產信貸資金增長,從而推動和諧社會經濟發展。

假按揭貸款的形成機理首先,按揭貸款優惠政策是造假沖動的主要誘因;而約束不力則無形中鼓勵了假按揭行為的滋生蔓延。其次,社會信用環境較差、房地產貸款各環節存在漏洞等原因,使造假者逃避監管及各種處罰。

假按揭貸款的特征和危害假按揭行為指房地產開發商或個人采用提供虛假材料等手段,通過按揭貸款的形式騙、套取銀行信貸資金的行為,其主要特征是申請按揭過程中的造假行為。正常的住房按揭貸款是一種房地產買賣合同標的和擔保合同標的具有同一性的抵押貸款形式,有相對穩定的第一和第二還款來源,風險小、利率低。而假按揭行為破壞了按揭貸款的產權抵押法律結構,虛化了銀行債權所對應的第一還款來源或抵押保證,致使貸款面臨較大的信用和法律風險,直接造成銀行信貸資金損失。這一行為擾亂了金融秩序及社會和諧發展。

假按揭貸款八大常見手段

按揭貸款涉及開發商、購房人、銀行、房產管理部門機構和個人,并在房地產建造、買賣、評估、抵押、登記等環節,可能發生造假行為。據資料分析,假按揭主要有八種手段:虛構房源、重復銷售、虛假買主、虛報合同房價、虛假評估、虛假用途、通過關系人進行騙貸及虛假交易。

治理假按揭貸款的對策及建議

首先,完善房地產按揭貸款制度。完善內部操作流程和監督機制,細化規范業務流程;依案件專項治理要求,對重要崗位、關鍵人員實行定期崗位輪換制度,加大內部檢查監督力度,并加大業務操作中違規行為處罰力度;嘗試封閉管理房地產開發貸款資金,對開發商通過按揭取得的預售回款予以監控,防止因開發商挪用資金給銀行帶來風險。

其次,提高識別能力和貸前審查水平。通過稽核檢查、講座培訓等不同方式,提高信貸人員的識別能力和審查水平。預防假按揭貸款有“四看”:

一看合作商資質是否合格。嚴格審查合作開發商或中介公司,嚴把貸款準入關。在進行業務發展時,對住房按揭貸款不能饑不擇食,必須嚴格執行貸款準入條件,選擇實力較強、資質良好、開發樓盤具有優勢的公司作為合作商。對于不符合貸款要求或是打擦邊球的房地產開發商、項目和中介機構堅決不貸。從源頭上降低假按揭風險。

二看借款人信用是否良好。嚴格按照有關規定,確保住房按揭貸款申請人滿足“有穩定的職業和收入,信用良好,有償還貸款本息的能為”等條件。假按揭貸款申請人一般具有以下特點:此類借款人往往與開發商有一定關系,是開發商的親戚、朋友或者是與開發商有一定關聯關系的房地產中介等,往往一人購買幾套住房;開發商虛假出售申請貸款的樓盤價格往往比同類型房價貴,按揭成數較大,此類借款人收入水平也普遍較高;在銀行網點辦理貸款相關事宜時,此類借款人對其“購置”的房屋情況往往缺乏必要了解,也不關注相關貸款條文與細節,與正常貸款購房者有疑必問的情況差異顯著。

三看各類證件是否真實。主要內容有:交易上、下家情況是否真實,對往來資料要重點審查各種權證是否齊全房屋是否被凍結等,以保證抵押物的真實性和安全性。重點審查下家收入水平和還款能力,對故意抬高房價的借款人尤為奏效。即使未來房價出現下跌,抵押物價值低于未償還貸款,也會因申請人有較高還款能力而降低銀行損失。此外,房產證是否真實、房產證上的戶主與交易上家是否一致、過戶后的新房產證是否真實以及戶主與下家是否一致等信息,也非常重要。通過審查各類證件,才能減少發生假證欺詐。

四看申報價格是否合理。通過“網上房地產”詢價,確定房價的合理范圍,這是銀行機構目前普遍采用的方式;各銀行機構建立房地產交易信息庫,通過查詢相同或類似房屋,利用房地產估價中的比較法確定價格;可以與專業的房地產估價公司建立穩定的合作關系,對部分估價難度較大的房屋進行聯合估價。

第三,建立違法違規通報機制。各銀行機構在日常業務辦理過程中積累客戶資料,一旦發現假按揭貸款行為,立即對該客戶(開發商、中介機構等)的其他業務進行復查,并視情況中止合作關系。同時,建立假按揭黑名單制度,嚴格準入機制,并在本行系統內通報曝光。最后,加強與其他金融機構合作,實現信息共享,嚴厲打擊假按揭貸款行為發生,確保銀行貸款合法有效。積極穩妥地支持房地產業務發展壯大。

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