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土地抵押貸款存在的信貸風險不容忽視

標簽 銀行 中國 信貸 貨幣 
2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

摘要:目前我國銀行貸款中,有超過一半的貸款是以房地產土地作抵押的貸款,土地抵押貸款已成為銀行業貸款的主要形式。受政策、管理、操作等因素的影響,土地抵押貸款存在的風險隱患越來越突出。各銀行為搶占房地產開發信貸市場,相繼在發放土地抵押貸款。如今房地產與中國金融業的關聯度過高,土地逐漸成為金融業的“風險貨幣”。

目前個人按揭與開發商貸款的數字是2.5萬億,但沒有對以房地產作抵押的其他貸款作更多關注。尤其是在公有制的土地制度下,土地作為有價值的抵押物,價值趨向無窮大。同樣的土地,政府對其規劃、用途、位置以及環境的變化都會導致土地價格發生巨大的變化,同樣的土地作抵押物,有時可以以5000萬作抵押,有時可以以5億作抵押,通過土地抵押來套取貸款已經形成了一個新的金融學概念――土地貨幣。由于政府對土地環境、用途的變更直接會導致土地價格的巨幅波動,這個土地貨幣是一種風險貨幣,銀行隱含著巨大的風險。

目前商業銀行土地抵押貸款存在的風險主要反映在以下幾個方面:一是評估風險。以土地使用權作為貸款抵押需要中介部門評估,受中介部門評估趨利性影響,往往會出現高估地價現象。如有的中介部門為了多收取評估費,故意高估地價,有的以貸款金額倒估地價,使土地抵押貸款從一開始就存在抵押值不足的信貸風險。現實中土地抵押貸款的評估機構是各地國土部門的附屬機構,他們的評估具有高度的壟斷性,大部分機構評估目的是為了收費,其評估費用不僅較高,而且很不公平公正,只要評估人愿意付款,一般均能按評估人要求,設定評估價值,致使純土地抵押貸款評估失真。二是地理位置風險。目前客戶到銀行申請辦理抵押貸款的土地,多數是處于城市規劃而尚未實際開發的土地,有的地處城市邊緣地帶,有的雖處城市開發區,但所處地理位置偏僻。三是規劃變更風險。當前城市尚未開發的土地,在規劃問題上許多地方存在較大的變更性,特別是中小市縣城鎮尚未開發的土地,其變更頻率更高,許多商業銀行貸款抵押的土地,常常因城市規劃及某些布局變更。目前國家對土地政策的從緊調控、對征用土地補償規定的調整和對部分地區工業園區的整頓及關停,陡增了部分土地抵押貸款的風險。四是開發風險。據調查,當前開發商貸款購買的土地,除一部分無力開發形成閑置不能按期收回外,有相當部分存在投機性質,有的等待土地價高后出讓,有的等待房價上漲后再開發,抵押貸款土地“長閑不用”,在少數地方形成了“圈地運動”,并使一些土地被“擱荒”。五是回收管理風險。一些土地開發商在銀行貸款取得土地使用權通過開發之后,不按約定歸還銀行土地抵押貸款,而是把土地抵押貸款挪作他用,重新去開發新項目。

銀聯信分析:

目前銀行應對發放“純土地”的抵押貸款要慎之又慎,其中除要嚴格審查借款人是否具有開發資質和能力等條件外,當前重點要把好“三關”。一是土地價值關。二是土地的地理位置關。三是時間關。銀行還需加強“純土地”抵押貸款管理。除要全面清理,通過多種手段,確保所抵押的土地在國家規定的期限內開發使用外,對超過規定開發時間的貸款,各基層行要采取措施加緊收回,避免因逾期使用開發而遭沒收之尷尬。銀行要加大力度做好土地抵押貸款的回收。要采取銀行與銀行之間合作,銀行與企業之間的合作等多種手段,防止土地抵押貸款長期體外循環,做到擔保抵押的土地一旦開發,就要立即從開發貸款或其開發收入中收回土地抵押貸款。

[本文由銀行聯合信息網提供,未經北京銀聯信信息咨詢中心書面許可,請勿轉載。]

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