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成都二套房貸利率變通術

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

21世紀經濟報道1月20日訊1月19日,記者從成都市多家銀行、樓盤以及地產中介公司處獲悉,在1月10日,國務院辦公廳出臺《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》后,除了改善性住房貸款外,二套房首付比例不低于4成是眼下各家銀行不敢觸碰的紅線。

不過,各家銀行依然在利率優惠方面大做文章。“現在銀行在個貸市場的競爭非常厲害,大部分都在打擦邊球,貸款利率低至7.1至7.5折都非常普遍。”某上市銀行成都分行信貸處負責人說。

記者在采訪中發現,除了讓購房者到有關部門開改善性住房證明以享受利率優惠外,第一套房是否已經還清也是銀行在決定二套房利率優惠的重要指標。

銀行激烈爭奪的背后,個人住房貸款的總量也水漲船高。前不久,中國人民銀行成都分行發布的數據稱,2009年四川省個人消費貸款新增815億元,占全部新增貸款的19.3%,比2008年提高10.2個百分點。從成都的數據來看,住房貸款占個人消費貸款的比重為90.4%。

不過,“實際上,在央行上調準備金率之前,總行在制定2010年的開發貸款、個人按揭貸款總額度方面就比2009年有一定比例下降”。上述信貸處負責人談及2010年房地產信貸時說。

房貸利率可變通

“從我們合作的銀行來看,還沒有發現有銀行準備暫停二套房的貸款發放,我覺得暫停肯定不會出現。”1月19日上午,中原地產四川分公司一高層告訴記者,“暫停是一個不可思議的現象,這會對業務和名聲有影響”。

同時,他表示,目前成都樓市尚未出現可以變通降低4成首付的辦法,原因則是政策才剛剛執行不久。

不過,成都當地一家銀行的支行行長卻認為,實際上,從市場的反饋來看,有能力購買二套房的人,對首付的比例并不會很看重,關鍵的是利率水平,而恰好這次調控當中,利率水平并沒有被卡死,只是要求按照風險定價。

記者在采訪中發現,獲得改善性住房證明和第一套房的貸款是否付清成為銀行考量貸款利率水平的標準。

“如果是改善性住房,那么按照第一套房的貸款政策來執行,首付可以給3成,貸款利率也可以打7折優惠。”交通銀行(行情股吧)一家支行的客戶經理告訴記者。

根據之前當地媒體報道,成都市房管局對外透露的信息,原登記房屋人均住房面積低于當地平均水平的;原登記住房因地震造成房屋垮塌或受損有安全隱患的;原登記住房屬于危舊房屋且已納入拆遷改造計劃的,均屬于改善性住房。

“很多銀行都是盡量讓購房者通過各種渠道獲得這樣的證明,從而堂而皇之的給予貸款優惠。”上述支行負責人說。

第一套房的貸款是否付清亦是銀行另一重要參考標準。成都銀行武侯支行的工作人士稱,如果已經還清,那么首付是四成,而貸款利率則可以低至7.1―7.5折。如果既開不了改善性住房證明,又沒有付清已有貸款,那么則執行基準貸款利率水平。

上述交通銀行支行客戶經理也稱,如果之前的房貸已經還清的,就可以給予8折或者以下的利率優惠,關鍵還要看購房者的的個人收入情況以及之前還款記錄有沒逾期等。

“貸款總量將下降”

各家銀行爭奪二套房貸市場的同時,似乎推高了成都個人按揭貸款的市場總量。

成都市統計局的數據稱,截至去年11月末,成都市的個人消費貸款為1594億元,同比增長48.7%,其中住房貸款為1441億元,增幅為49%,住房貸款占個人消費貸款的比重為90.4%。

與之相伴的則是市場的紅火。去年1-11月,成都市住宅銷售面積為2167.89萬平米,增長107.2%。分期房和現房看,期房銷售面積為2037.43萬平方米,增長102.0%;現房銷售面積為264.47萬平米,增長148.0%。

顯然,銷售面積大增的背后,離不開各路投資資金的鼎力支持。去年同期,成都市的房地產開發投資為795.15億元。就整個四川省而言,去年1―11月,四川省的房地產開發到位資金1962.8億元,同比增長28.4%。從資金來源看,國內貸款250.6億元,增長10.7%;利用外資8.5億元,下降90.2%;自籌資金704.1億元,增長2.8%;其他資金來源999.5億元,增長88.1%。

“‘占比相當大‘的其他資金來源’,主要是指的購房者的首付款。”四川省統計局投資處一位工作人員告訴記者。

不過,"貸款總量肯定都會下降,這一點在總行之前制定的額度中已經體現出來,但在開發貸和個人按揭貸款的側重方面,就看這家銀行的發展策略,從收益的水平來看,開發貸的資金收益水平是比較高的。”上述信貸部負責人說。

上述支行人士也贊同這一觀點,不過同時他認為,如果銀行從貸款風險方面考慮,個人按揭貸款的總量應該不會減少很多,但是開發貸方面因為信貸規模的原因,肯定會有一定比例的下降。

(本文來源:21世紀經濟報道作者:劉振盛)

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