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建行“信貸理財”輸血成都200億保障房“不差錢”

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

剛落幕的成都市2012年春季房交會上,成都市城鄉房產管理局負責人向外界釋放了一個積極信號:今年前4個月,成都市共開工各類保障性住房2.15萬套,已完成全年任務的近50%。

按此前簽訂的目標責任書,2012年,成都全市保障性安居工程建設目標是套(其中棚戶區改造6000戶),而整個“十二五”該市制定的各類保障性住房開工指標高達38萬套,2200多萬平方米,將是“十一五”的7倍。

如此龐大的保障房建設規模,資金從哪里來?

以2011年為例,成都開工建設400萬平方米、6.7萬套(其中棚戶區改造8000戶)保障房投入的資金總額是140億元,考慮到2012年新開工的5.1萬套和在建項目,2012年資金需求會比140億元更多。

不過,成都不差錢。“這主要與地方政府財力有關,市政府的財力和銀行信貸支持,足夠完成保障房任務。”4月底,成都市保障性住房管理部門一位負責人說。

2011年房地產調控重壓之下,地方“錢荒”一片,曾有北京的幾家房地產基金登門問這個部門需不需要錢。“他們給出的成本是9%,比銀行貸款利率高多了。”這位負責人說,未來也不會考慮使用信托或房地產基金融資模式。

除了中央、省、市三級財政撥款外,成都保障房融資的主要渠道是銀行貸款,“誰給我基準利率我就貸誰的。”他說。

“去年以來信貸規模空前緊張,銀行對收益的要求也很高,定位基準利率,盡管比開發貸利率低很多,但從資金安全和綜合收益角度來看,也不錯。”建行四川分行一位人士說。

建行“基準利率”模式:授信+理財

“勝天雅居”是2011年成都市中心城區開工建設的18個保障性住房項目之一,包括廉租房、經濟適用房和限價房3200余套,可代表成都“十二五”38萬套保障房建設的主要模式。即幾乎均由地方政府主導,成都市城鄉房產管理局下屬的市住房保障中心(下稱“住保中心”)便是專職保障房建設的最重要的平臺,專門負責區域保障房建設、管理、投融資。此外,同一項目中經適房、限價房、廉租房、公租房等多品種配套。

建行四川分行一位人士介紹,去年成都市已開工的6萬多套保障房,主要由成都市政府的職能部門和平臺公司負責建設,房地產開發商參與代建的項目很少;開發商商品房配建保障房的比例也很少。

這是成都模式與眾不同之處――5年38萬套的保障房建設計劃,無論是財政撥款還是銀行信貸,其資金來源都是地方政府自己張羅。

以“勝天雅居”為例,項目總投資7.8億元,其中通過建行融資4億,占比51.3%;剩余3.8億則為項目自有資金及少部分銷售款轉投。項目建設周期為25個月,銀行提供的保障房開發貸期限一般為5年,為基準利率。

信貸資金對保障房投資的貢獻力度過半,這在成都的另一項目――“大面橋”保障性住房項目上也較典型,該項目總投資9.1億元,建行提供融資額5億,占比近55%。

上述兩個項目,建行第一筆貸款從2010年12月開始發放。貸款期限之所以設定為5年,主要考慮到保障性項目計劃性較強,盡管工期一般為25個月,但整個申購、確權、認購的時間較長。

“貸款規模十分緊張,項目需求卻非常旺盛。”建行四川分行人士說,為此,2010年以來,該行曾推出多款“資產池”和委托貸款型理財產品,為成都市保障性住房項目籌集采購和項目建設資金5億元。

“之所以選擇‘資產池’類產品是因為整個投資成本相對低,對保障房特別合適。”該人士認為,理財產品收益也不會超過貸款價格

“其實銀行更看重綜合收益,不僅是對公貸款,還包括資金結算、公租房租金的代發代扣、政府的廉租補貼這些業務。”他補充道。

2011年,建行四川分行保障房開發貸新增6億元,同期,其對公房地產貸款(包括土地儲備貸款和開發貸款)余額只增加了4億。

200億保障房投資拼盤

四川省相關部門曾算過一筆賬,該省2012年保障房建設總投入將達360億元,其中新開工保障性住房19萬套、改造棚戶區9萬戶,投入180億元;2011年開工續建項目將投入180億元。由此,2011年開工續建項目投入占總投入一半以上。

去年成都6.7萬套保障房建設總投資140億,以此類推,一位當地銀行業人士認為,保守估計2012年成都市保障房資金需求量不會少于200億元。

200億資金從哪里來?

前述成都市住保中心負責人列出了兩種主要渠道:一是保障房以公租房為主,公租房建設以地方政府財力支持為主,即按中央規定地方政府土地出讓凈收入的10%和公積金的增值收益作為建設資金;此外,剩余資金主要來源于銀行貸款。

他認為,成都的地方財力加上適量的銀行信貸支持,足以支撐五年38萬套保障房建設目標。僅成都中心城區,2011年,中央、省、市三級財政撥款就有20億元左右;成都市2011年財政預算執行情況也顯示,該市這一年安排政府住房基金支出預算3.37億元,同時,按土地出讓收益的10%計提保障性住房資金7.5億元,主要用于廉租住房、公共租賃、租賃住房購建及廉租房租金補貼等;此外,四川省政府還轉貸成都50億元地方政府債券資金,重點用于保障性安居工程和基礎設施建設。

銀行貸款方面,國家開發銀行是最主要的信貸支持者。以成都中心城區為例,2011年保障房貸款新增的70多億中,國開行授信50億元,實際放款約26億元,全部用于公租房建設。

“今年棚戶區改造國開行再次授信50多億。”前述成都住保中心負責人說。

2011年2月,國開行與成都市政府簽署備忘錄,雙方將以公租房、廉租房為合作重點,國開行給予200億元貸款額度。

成都保障房的信貸支持者還有建行、工行、農行。建行四川分行是成都同業中最早介入保障性住房的金融機構,2009年迄今,該行共向成都發放保障性開發貸和經濟適用房采購貸款近14億元。

在成都今年5萬套保障房任務中,市住保中心的任務是負責中心城區7個保障性項目、2萬套保障房開工建設。其中,資金需求量最大的是公租房項目,共1.3萬套,約51萬平方米,套數占比65%以上。

當地銀行業人士介紹,目前商業銀行介入公租房領域剛開始。去年建行四川分行曾跟蹤過三個公租房項目,且已進入貸款項目評估程序。但就在流程快走完時,成都財政專項撥款15億元,將上述項目所有建設資金全部覆蓋,貸款遂中止。

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