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年息20%地產商尋路異地委托貸款

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

房地產市場持續僵持,開發商的籌資行動日顯緊迫。

一個開發商的融資路

4月下旬,尋覓了兩個多月,西南的一名房地產開發商最終從浙江杭州融得首批資金1億元,令陷入枯竭期的資金鏈得以暫時緩解。

“這其實就是民間借貸方式的一種變異。”據一名參與操作的人士透露,該筆1億元資金來自杭州當地的一家投資咨詢公司。雙方的接洽是在春節前后開始。

由于西南區域內的這名地產商也是浙江人,回鄉過年之際,雙方因融資問題有過一輪接洽。當時,已傳出收緊開發貸的風聲。實際上,在風聲未出之前,銀行已經在悄然縮緊了。

而且,當時銀行也受理了該名開發商土地抵押的貸款申請,但原本只需要半個月左右的周期,不知何因遲遲沒有通過。

一邊是資金需求越來越迫切,一邊是銀行的貸款遲遲無法放款。開發商只得另謀他路。所幸的是,當時樓市非常火爆。開發商的幾名親朋好友打算,以內部認購房屋方式注入資金托市。

其實,這種方式在開發商資金困難時非常盛行,尤其是中小規模的開發商。而且,近幾年房地產市場漲漲停停,一路上漲,所以這種方式很受投資者歡迎。

但還沒等做出最后決定,4月16日,相關部門出臺了房地產新政。這批人原本都是有房一族,到西南去買房目的也是投資。如此一來,由于套數的限制,開發商親友團的購房行動隨之“黃”了。

不得已,開發商繞回到投資咨詢公司,并很快談成這筆借貸。雙方約定,該筆1億元資金以投資咨詢公司或關聯公司名義存入開發商所在的區域銀行,并指定將該筆資金貸款給這名開發商。但開發商需將2000萬作為借款1億元的1年期回報打回給投資咨詢公司或關聯者賬戶。

“銀行只收2%到4%的手續費,風險由借貸者自擔。”相關銀行人士透露。

實際上,這種方式與銀行委托貸款有些相似。從上述這筆融資資金情況來看,開發商所承擔的資金成本高達20%。

“資金價格那么高,這樣出借風險相當大。”上述銀行人士透露。

上述參與操作的人士透露,后續的風險把控,還是套用銀行系統的制度――將該開發商的超三億元項目作為抵押,貸款期限為一年。

“如果在土地價格不下跌的情況下,該筆委托貸款不會有什么風險。”該銀行人士進一步分析稱。

“委托貸款”集中再現?

“我們不是一對一,而是一對多,”某國有銀行人士告訴記者,“我們把它做成一個理財產品,以100萬為起點,籌集一個億資金投給需要的企業,內部可以指定。銀行收點介紹費而已。”

該國有行的做法并不像前述開發商的融資案例那般簡單,而是要做成一個理財產品,讓信托公司介入。

“這樣委托者的資產可以得到保證,否則我們只是中間過一下。”該名國有行人士分析。

實際上,通過這種模式融資目前似乎呈集中化跡象。5月21日,湖南長沙銀行集合委托貸款正式對外發售。這已經是今年第三期,該產品總額為3億元,固定年收益率6.75%,委托期3年,投資方向為湖南華強文化科技園二期基礎設施及配套建設項目,借款人為株洲市云龍發展投資控股集團有限公司,該公司為國有獨資有限責任公司,注冊資金5億元。

該行2010年前兩期集合委托貸款2億元,在加起來不到6分鐘的時間里被搶購一空。因發售過于火爆,長沙銀行于5月21日正式發售的今年第三期集合委托貸款實行新的發行方法:改變發售當天全部由營業網點當場發售的做法,根據不同客戶類型劃分預約額度,產品在正式發售前三天撥出一定額度,通過短信和電話通知客戶后接受客戶預約認購,其中就包括該行的VIP客戶和那些前兩期經過較長時間排隊等候卻沒有買到的客戶。在21日起的發售期間,仍留有一定的發行額度。

記者調查得知,這種模式的信托融資,在今年2月以來開始增長。根據中國信托協會的不完全統計,當月貸款類產品23款,占信托總額的23%,占比居首。

這種勢頭一直延續至今。4月12日至18日,貸款類共8款,截至5月16日,則共推出近30款貸款類產品。新政前,銀行就對開發貸抽緊,加上新政對投機性炒房融資的抑制,房地產市場的瘋狂場景戛然而止。開發商怎樣渡過即將到來或已進入的資本枯竭期?

“現在這種市場和政策下,銀行不可能再給他們放貸了”,杭州當地一名投資咨詢公司人士態度比較肯定。據稱,他跟當地銀行及其它金融機構人士關系相當“鐵”,“最近一波,來洽談資金的,大多是在外地有開發項目的”。

(本文來源:21世紀經濟報道)

的確,在很多公開場合,針對接連遭遇調控重拳的房地產行業,商業銀行普遍對開發商貸款設限。在此大勢下,開發商轉道民間借貸似乎成為必由之路。種種渠道分流民間資金,而資金價格卻在全國范圍內普漲。

溫州一直是中國民間借貸的典型縮影。5月中旬以來,記者陸續對溫州的一些擔保公司、投資咨詢公司、借貸公司以及10名借貸者進行明察暗訪,發現當地的民間拆借年利率從12%到96%不等,也就是當地習慣所稱的月息1分到8分。

記者從溫州一擔保公司隨機提供的3名借貸客戶中發現,3人均是當地有制造企業或服裝銷售的個體工商戶,均有過房產投資,而且目前還有資金在樓市里。

實際上,這樣的民間借貸情況不僅溫州價格普漲,上海、杭州等城市情況類似。

“因為對方給我的成本只是千分之六,而我目前去籌集這筆資金的成本就需要10%,所以談崩了。”上述投資咨詢公司人士稱,這個10%的價格還不包括開發商要支付給出借方的利息。

該名人士進一步透露,自投資咨詢公司誕生以來,基本屬于民間借貸的中間機構。據他從各方搜集的信息顯示,其實溫州的96%年利率(俗稱月息8分)并非最高,在杭州、義烏等地,資金的價格實際上在月息1分到1.2毛之間。

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(本文來源:21世紀經濟報道)

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