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加息后房貸攻略年底前商業貸款盡量提前還貸

標簽 銀行 房貸 基準 
2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

作者:和平

3月18日,央行上調金融機構人民幣存貸款基準利率,其中5年期以上貸款利率由6.84%調整為7.11%。隨后,建設部也宣布將公積金貸款利率提高0.18個百分點。就在公積金和商業貸款利率上調后的第三天,最早在北京市場推出固定利率貸款的光大銀行也將1年至3年(含)固定利率房貸的優惠利率由5.52%調升為5.61%,3年至5年(含)優惠利率由5.73%調升為5.76%。

據悉,從2004年10月28日開始加息以來,這已經是央行第5次上調貸款利率。以5年期以上貸款為例,利率已經從最初的5.76%上漲到現在的7.11%,房貸利率成本多了25%。那么在這種大背景下應該如何選擇貸款方式?已經完成的貸款如何才能節省一些利息

各類貸款花樣翻新

公積金仍是最優之選

據記者了解,許多擁有公積金賬戶的買房人在購房時通常并不了解可以選擇公積金貸款來降低自己支付的利息成本。

也有一些地產商聯合銀行打出各種各樣的貸款產品,甚至采用降低房價作為購房人全部使用商貸購房的補償。在這種誘惑下,許多買房人放棄了手續相對繁瑣的公積金貸款方式。然而,當銀行貸款利率一再提高之后才發現,公積金貸款利率與商貸利率已經相差甚遠。

一位銀行信貸部負責人告訴記者,其實只要具有簡單的金融經驗,就可以避免這種情況的發生。因為決定貸款人支付利息多少的因素主要有三個:貸款本金、貸款期限和利率水平。而在貸款本金和貸款期限相同的情況下,利率就是貸款的價格決定因素,利率越高則支付的利息也就越多。

以我們直觀的效果來看,一般公積金利率和商貸利率相差不過2個百分點左右。但由于貸款利息計算方式采用的是利滾利的復利方式計算,因此大家不能以簡單的單利概念來套用我們支付的利息總額。小小一個百分點的息差,就足以撬動萬元的貸款利息支出。從利率的角度來看,無論何種情況,選擇公積金貸款都將是貸款人的最優之選。

加息周期

商貸首選固定利率

當然,目前也有一些樓盤不可以接受公積金貸款,這種情況下應該如何選擇貸款方式最劃算呢?光大銀行總行營業部私人業務部副總經理李瑩告訴記者,在加息的周期里面,選擇固定利率貸款將可以為貸款人省下不少利息支出,同時可以防止“未預見性”購房成本的增大,對收入固定的大多數人來說,固定利率貸款可以有效避免加息造成的生活壓力。

目前,各家銀行固定貸款利率的優惠利率一般會低于央行同期基準利率。因此,如果您是購買第二套住房不可以享受基準利率下浮15%的優惠,那么選擇固定貸款利率無疑可以直接降低貸款成本。另外由于各家銀行對固定利率貸款的利率幅度調整不一,因此您也可以進行比較之后再進行選擇。

光大銀行信貸部負責人告訴記者,雖然從去年開始,京城幾家商業銀行都開始推出固定利率貸款業務。但實際上由于固定貸款利率的期限一般僅限于10年,貸款人的每月還款壓力比較大,所以普通住宅貸款人很少能夠享受到固定利率帶來的優惠,大多數為商用房的貸款人選擇固定貸款利率。針對這種情況,光大將原來的固貸產品進行了升級,推出了“固定利率組合房貸”,包括期限組合/金額組合,利用這種方式,固貸業務的最長貸款期限最長可以延長到30年,但貸款人在10年之后需要按照當時的利率水平與銀行重新商定貸款利率。

年底前盡量提前還貸

如果您已經使用了商貸無法轉換成公積金貸款,同時又不甘心在一次次加息后多支付上萬元的貸款利息,那么還有一條更便捷的方式就是通過提前還貸來節省部分利息支出。但如果您選擇了固定利率貸款,最好不要在貸款后的第一年內提前還貸,因為根據貸款合同這需要向銀行支付3%的違約金。

那么,貸款人應該如何辦理提前還貸手續呢?業內專家告訴記者,貸款人應首先向貸款銀行進行咨詢,并且準備好相關的證件,如身份證、戶口本(復印件、戶口本本人頁、變更頁)、配偶的身份證及戶口本(復印件、戶口本本人頁)、婚姻狀況證明(結婚證或離異證明)、產權證、房屋買賣合同、借款合同、還款清單或還款存折復印件等,然后到指定的銀行填寫提前還貸申請表,并向銀行繳清提前還貸的款額。

另外,還需要提醒準備提前還貸的貸款人的是,部分銀行辦理提前還貸業務的部門與銀行支行不在同一地點,所以一定要通過銀行的客服電話問清楚具體的辦理事宜后再出發,避免不必要的麻煩。

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